Baufinanzierung

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Baufinanzierung

Die eigenen vier Wände – für viele ist das der ganz große Traum im Leben. Das kann sowohl eine Eigentumswohnung, als auch das Einfamilienhaus mit zusätzlichem Gartengrundstück sein. Jeder hat in dieser Hinsicht etwas andere Vorstellungen, doch die meisten Menschen verbindet dabei dennoch etwas: Sie sind nur in Ausnahmefällen in der komfortablen Situation, ein solches Vorhaben ausschließlich mit Eigenkapital zu stemmen. Darauf zu sparen, würde weitaus länger dauern als die Finanzierung, da nebenher auch noch die monatliche Miete zu zahlen ist. Gleiches gilt selbstverständlich für den Neubau.

Derartige Wolkenschlösser lassen sich dank einer Baufinanzierung aber dennoch vom Himmel holen. Für eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung können Sie ein Darlehen bei einer Bank oder Bausparkasse aufnehmen. Was für den Hausbau oder den Kauf einer Eigentumswohnung selbst gilt, trifft auch auf die dazugehörige Finanzierung zu: Ein derart wichtiges Projekt sollte unbedingt mit einer individuellen Beratung einhergehen. Alles Wichtige zu diesem Thema erfahren Sie auf dieser Seite.

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Was ist unter einer Baufinanzierung zu verstehen?

Was ist unter einer Baufinanzierung zu verstehen?

Obwohl es der Begriff implizieren mag, ist eine Baufinanzierung nicht nur dafür bestimmt, wenn es um das Errichten eines Eigenheims geht. Vielmehr zielt diese zweckgebundene Darlehensform auf alle Vorhaben ab, die mit Wohneigentum in Zusammenhang stehen. Das sogenannte Baugeld kann etwa für die folgenden Zwecke verwendet werden:

  • Grundstückserwerb
  • Bau, Erwerb, Sanierung, Umbau eines Eigenheims
  • Erwerb, Sanierung, Umbau einer Eigentumswohnung

Es ist grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital in Anspruch zu nehmen. Im Allgemeinen gilt es jedoch als weniger ratsam, ein Vorhaben dieser Art vollständig ohne eigene finanzielle Mittel anzugehen. Viele Banken lehnen zudem eine sogenannte „Vollfinanzierung“ ab, da sie somit selbst ein höheres Risiko eingehen, wenn der Kunde keine Sicherheiten vorzuweisen hat.

Deutlich gängiger ist eine Baufinanzierung mit Eigenkapital. Aus Perspektive der Banken gestaltet sich das Risiko geringer, wodurch sie niedrigere Zinsen festlegen können. Für gewöhnlich wird empfohlen, mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme über Eigenkapital abzudecken.

Da bei Baufinanzierungen mit zumeist hohen Kreditsummen gearbeitet wird, fallen die Laufzeiten entsprechend lang aus. Diese können sich unter Umständen über mehrere Jahrzehnte erstrecken. Umso wichtiger ist es deswegen, einen Kreditvergleich anzustellen, um das persönlich günstigste Angebot zu finden. Wer hier etwas Vorbereitungszeit investiert, spart unter dem Strich womöglich mehrere tausend Euro. Doch Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung. Es gibt verschiedene Darlehensformen, die wir Ihnen im folgenden Menüpunkt detaillierter vorstellen.

Gibt es Unterschiede zwischen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung?

Wir machen es kurz: Nein, es gibt keine Unterschiede. Beide Begriffe beschreiben die gleiche Darlehensart. Die Baufinanzierung kann als Synonym für die Immobilienfinanzierung dienen und umgekehrt. Im Allgemeinen besteht aber die Tendenz, im Zusammenhang mit einem Neubau von einer Baufinanzierung zu sprechen, während die Immobilienfinanzierung eher bei Bestandsimmobilien verwendet wird. Es gibt hier aber kein Richtig und kein Falsch. Dennoch sollte bei Banken und Finanzdienstleistern vorrangig das Wort Baufinanzierung fallen.

Abgrenzung der Baufinanzierung

Abgrenzung der Baufinanzierung zum Kredit

Baufinanzierungen und Kredite werden häufig in einen Topf geworfen. Das ist nicht vollständig richtig, da ein Kredit allein nur in Ausnahmefällen eine komplette Baufinanzierung ergibt. Umgekehrt bedeutet es ebenso nicht zwingend, dass eine Baufinanzierung mit einem Kredit verknüpft sein muss. Deswegen lohnt es sich an dieser Stelle, in aller Kürze die Unterschiede zu verdeutlichen.

Ein Kredit dient als Fremdkapital für das Bauvorhaben.

Die Baufinanzierung umfasst die vollständige Finanzierung eines Bauvorhabens. Hierzu gehören in aller Rege:

  • Fremdkapital
  • Eigenkapital
  • Eigenleistungen (persönliche Arbeitskraft kann eingebracht werden)

Wer ein Darlehen für seine Baufinanzierung aufnimmt, entscheidet sich für ein sogenanntes Hypothekendarlehen, welches durch eine Grundschuld gesichert wird. Die Bank lässt diese im Grundbuch eintragen, wodurch das Grundstück als Sicherheit dient, falls der Kreditnehmer einen bestimmten Geldbetrag nicht tilgen kann.

Formen der Baufinanzierung

Wenngleich das Annuitätendarlehen die gängigste Form der Baufinanzierung ist, so stellt es längst nicht die einzige dar. Banken bieten verschiedene Möglichkeiten an, die allesamt ihre Vorzüge haben, aber auch mit jeweils anderen Nachteilen einhergehen können. Über eine Daseinsberechtigung verfügen selbstverständlich alle Darlehensarten. Je nach persönlicher Lebenssituation inklusive des dazugehörigen Einkommens, aber auch entsprechend bestimmter Bedürfnisse, kommt die eine Option mehr in Frage als die andere.

1. Annuitätendarlehen

Typisches Merkmal des Annuitätendarlehens ist, dass die monatliche Rate gleich bleibt. Diese setzt sich aus den Zinsen der Baufinanzierung und der Tilgung zusammen. Mit der Tilgung zahlt der Kreditnehmer monatlich die Kreditschuld zurück, während die Zinsen nur auf den geschuldeten Betrag berechnet werden. Folglich nimmt mit fortschreitender Laufzeit der Zinsanteil ab, denn der Rückzahlungsanteil steigt dafür. Die monatliche Rate ist konstant, doch es verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung innerhalb dieses Betrags.

Vorteile
  • Feste Zinsbindung schafft Planungssicherheit für einen Zeitraum mehrerer Jahre (5 bis z.T. 30 Jahre)
  • Schon bei Vertragsabschluss gilt als bekannt, welche Summe für die Anschlussfinanzierung benötigt wird, wenn der Betrag nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibung zurückgezahlt ist
Nachteile
  • Zinsbindung bedeutet zugleich begrenzte Flexibilität, sofern keine Optionen für Sondertilgungen vertraglich vereinbart sind
  • Anschlussfinanzierung kann auch Ungewissheit bedeuten, da die künftige Zinsentwicklung nicht vorhersehbar ist
Für wen geeignet?

Zur Zielgruppe des Annuitätendarlehens gehören prinzipiell alle Häuslebauer und Immobilienkäufer, die sich bei ihrem Vorhaben Planungssicherheit wünschen und die Immobilie selbst nutzen möchten.

Was ist noch wichtig?

Erfahrungsgemäß erweist es sich als hilfreich, die Option auf Sondertilgungen vertraglich fixieren zu lassen. Das gibt den Kreditnehmern die Chance, die Darlehenssumme schneller zurückzuzahlen. Außerdem lohnt es sich, die Möglichkeiten eines KfW-Darlehens zu prüfen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet dafür verschiedene Programme, die ein energieeffizientes Bauen mit günstigen Konditionen belohnen und die sich auch mit einem Annuitätendarlehen kombinieren lassen.

Unter Umständen macht ein Vorfälligkeitsschutz Sinn, der gewissermaßen als Absicherung dienen kann. Das mag etwa dann der Fall sein, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst oder die Immobilie verkauft werden muss. In derartigen Situationen besteht die Möglichkeit, das Annuitätendarlehen in ein kündbares Darlehen umzuwandeln. Für einen solchen Vorfälligkeitsschutz berechnen die Banken jedoch zusätzliche Kosten.

2. Forward-Darlehen

Unter einem Forward-Darlehen lässt sich eine spezielle Form eines Annuitätendarlehens verstehen. Die Besonderheit ist darin begründet, dass die Auszahlung der Kreditsumme nicht sofort, sondern erst nach einer vereinbarten Wartezeit erfolgt. Diese kann bis zu 66 Monate betragen. Während dieser Phase fallen keine monatlichen Raten oder Bereitstellungszinsen an.

  1. Abschluss des Darlehens zu vereinbarten Konditionen
  2. Forward-Periode
  3. Freigabe der Darlehenssumme und Beginn der Ratenzahlungen

Der Zweck eines Forward-Darlehens besteht darin, von aktuell günstigen Zinsen bei einer späteren Baufinanzierung zu profitieren. Für diese Zinsgarantie erheben die Banken einen gewissen Aufschlag. Dessen Höhe hängt unter anderem von der Länge der sogenannten Forward-Periode, der allgemeinen Marktsituation sowie dem gegenwärtigen Marktzins ab.

Vorteile
  • Konditionen in der Gegenwart verhandeln und in der Zukunft davon profitieren
  • feste Zinsbindung schafft Planungssicherheit für einen Zeitraum mehrerer Jahre (5 bis z.T. 30 Jahre)
  • Steigende Zinsen sind als Risiko ausgeschlossen
  • Planungssicherheit
Nachteile
  • Zinsaufschlag wird erhoben
  • Zinsen können in der Zwischenzeit weiter sinken
  • Kreditnehmer legt sich früh fest und geht einen verbindlichen Vertrag ein
Für wen geeignet?

Häuslebauer und Immobilienkäufer, die sich in einer Phase niedriger Zinsen mit der Tendenz zum künftigen Anstieg entscheiden, lassen sich als Adressaten des Forward-Darlehens beschreiben.

Was ist noch wichtig?

Was für das klassische Annuitätendarlehen gilt, trifft auch auf das Forward-Darlehen als Sonderform zu: Das Vereinbaren von Sondertilgungen macht Sinn, um den Kredit nach Möglichkeit schneller zu entschulden

3. Volltilger-Darlehen

Baufinanzierungen, bei denen die gesamte Kreditsumme innerhalb der Laufzeit getilgt wird, erhalten die Zuordnung als Volltilger-Darlehen. Die hierbei gängigen Laufzeiten liegen dabei zwischen 20 und 25 Jahren.

Vorteile
  • Weil die Rate während der gesamten Laufzeit gleich bleibt, gewährleistet das dem Kreditnehmer absolute Planungssicherheit
  • Es ist keine Anschlussfinanzierung erforderlich und damit entfällt das Risiko, später ungünstigere Konditionen zu erhalten
Nachteile
  • Wegen der langen Zinsbindungsfrist verlangen die Banken zumeist höhere Bauzinsen
  • Das Volltilger-Darlehen gewährt keine Flexibilität und damit lässt sich nicht von fallenden Zinsen profitieren (nur mit Sonderkündigungsrecht)
Für wen geeignet?

Gerade einkommensstarke Kreditnehmer gehören zur Zielgruppe für ein Volltilger-Darlehen.

Was ist noch wichtig?

Nach einer Laufzeit von zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. Sofern die Zinsen zu diesem Zeitpunkt sinken, lässt sich in Erwägung ziehen, von dieser Option Gebrauch zu machen.

4. Endfälliges Darlehen

Der Unterschied eines endfälligen Darlehens gegenüber anderen Baufinanzierungen besteht darin, dass der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit lediglich die Zinsen zahlt. Aus diesem Grund existiert auch der Alternativbegriff des tilgungsfreien Darlehens. Die Darlehenssumme tilgt der Kreditnehmer unterdessen erst am Ende der Laufzeit in einer Rate. Das kann zum Beispiel mit Hilfe eines Bausparvertrags oder einer kapitalbindenden Lebensversicherung geschehen.

Vorteile
  • Die monatlichen Raten fallen geringer aus
  • Zinsen lassen sich steuerlich geltend machen, wenn die Immobilie nicht für die Eigennutzung vorgesehen ist
Nachteile
  • Die Zinsen fallen höher aus, da sich die Darlehenssumme während der Laufzeit nicht verringert
  • In der Konsequenz steigen die Kosten der Baufinanzierung
  • Wer die Darlehenssumme beispielsweise mit Hilfe eines Bausparvertrags oder einer Lebensversicherung begleicht, unterliegt so einer Doppelbelastung
Für wen geeignet?

Ein endfälliges Darlehen empfiehlt sich für Bauherren, die den Wohnraum nicht für eigene Zwecke nutzen. Das hat den einfachen Grund, da sie dann die Zinsen der Finanzierung steuermindernd geltend machen dürfen. Generieren sie während der Vertragslaufzeit bereits Mieteinnahmen, legen sie diese an und verwenden sie abschließend zum Tilgen des Kredits. Für die Finanzierung von Eigenheimen ist das endfällige Darlehen unterdessen eher unüblich – zumal die Zinsen dann eben nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Was ist noch wichtig?

Zwar stellt es eine Option dar, während der Laufzeit des endfälligen Darlehens parallel in einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung einzuzahlen – sinnvoll ist es jedoch nicht immer. Einerseits entstehen dadurch zusätzliche Verwaltungskosten und die Kreditzinsen sind in der Regel höher angesiedelt als die mit der Anlage zu erzielenden Zinsen. Zudem müssen der Tilgungstermin und der Fälligkeitszeitpunkt der Anlage möglichst aufeinandertreffen.

5. Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen einigt sich der Kreditnehmer mit der Bank darauf, in regelmäßigen Abständen eine Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins vorzunehmen. Sinken die Zinsen, können Immobilienkäufer und Bauherren auf absehbare Zeit davon profitieren. Umgekehrt nimmt die monatliche Belastung zu, wenn die Zinsen steigen. Die gängige Praxis eines variablen Darlehens sieht vor, dass die Anpassung quartalsweise geschieht.

Noch mehr Flexibilität ist dahingehend gegeben, indem die Kreditnehmer zum Ende jeder Zinsbindungsperiode die Möglichkeit haben, die Darlehenssumme vorzeitig zurückzuzahlen. Dabei erheben die Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem kann das Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung versehen werden, wenn der Zinssatz steigt.

Vorteile
  • Hohe Flexibilität
  • Vorzeitige Tilgung ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich
  • Es besteht eine Kündigungsfrist von drei Monaten
Nachteile
  • Kreditnehmer ist Zinsschwankungen ausgesetzt
  • Wenig Planungssicherheit, da sich die Kreditrate quartalsweise ändern kann
Für wen geeignet?

Wer eine Baufinanzierung mit hohen Rücklagen angeht, darf sich unter Umständen zur Zielgruppe eines variablen Darlehens zählen. Mit dem Eigenkapital lässt sich eine monatliche Mehrbelastung durch steigende Zinsen abfedern. Generell ist eine solche Darlehensform vor allem für Personen geeignet, die das Geschehen der Finanzmärkte regelmäßig verfolgen.

Was ist noch wichtig?

Ein variables Darlehen sollte gerade wegen der Zinsschwankungen weniger als Dauerlösung verstanden werden, sondern eher als eine Zwischenfinanzierung. Sinn mag es vorrangig dann machen, wenn absehbar ist, wann es durch einen anderen Darlehenstyp abgelöst werden kann. Als langfristige Baufinanzierung empfiehlt sich für die meisten immer noch das Annuitätendarlehen.

Wichtige Begriffe im Zusammenhang mit der Baufinanzierung

Baufinanzierung ist ein komplexes Thema – und dementsprechend existieren auch zahlreiche Begriffe, für die es zusätzlichen Erklärungsbedarf gibt. Die nachfolgende Übersicht soll für etwas mehr Verständnis sorgen.

Darlehensbetrag

Ob es um das Bauen oder Kaufen eines Hauses oder aber einer Eigentumswohnung geht – unter dem Darlehensbetrag ist die Summe zu verstehen, die als Fremdkapital von einer Bank bereitgestellt wird. Da es üblich ist, Eigenkapital als Teil der Baufinanzierung zu nutzen, entspricht der Darlehensbetrag selten dem Kaufpreis für die Immobilie.

Banken übernehmen in aller Regel keine Nebenkosten, die jedoch unweigerlich bei einer Baufinanzierung entstehen. Ein Beispiel dafür sind die Notarkosten. Dieser Bereich wird daher nicht durch den Darlehensbetrag abgedeckt.

Eigenkapital

Girokonten, Bargeld sowie andere vergleichbare Vermögenswerte in Form von Fonds, Bausparguthaben oder Wertpapieren – all das kann unter Eigenkapital fallen. Diese finanziellen Mittel bringt der Wohnungskäufer oder Häuslebauer selbst in die Baufinanzierung ein.

Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, umso niedrigere Zinsen setzt die Bank an. Das liegt daran, da die Kreditinstitute Sicherheiten benötigen. Durch das Eigenkapital des Kunden sinkt das Risiko aus Sicht der Bank. In Ausnahmefällen sind aber auch Baufinanzierungen komplett ohne Eigenkapital möglich. Das gesteigerte Risiko hat aber erwartungsgemäß auch höhere Zinsen zur Folge.

Nebenkosten

Keine Immobilienfinanzierung ohne Nebenkosten. Viele neigen gerade bei diesem Aspekt dazu, ihn zu unterschätzen. Vom Kaufpreis und dem Standort der Immobilie hängt ab, wie stark dieser Faktor zu Buche schlägt. Zu den Nebenkosten gehören im Wesentlichen drei Schwerpunkte:

  1. Gerichts- und Notarkosten
    Ausgaben von etwa zwei Prozent der Darlehenssumme beansprucht dieser Bereich für sich, worunter etwa eine Grundschuldbestellung fällt.
  2. Grunderwerbssteuer
    Die Höhe hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Wie es der Begriff schon verdeutlicht, handelt es sich hierbei um eine Abgabe, die zu leisten ist, um ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil zu erwerben. Beträgt der Steuersatz in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent, liegt er in Schleswig-Holstein oder in Brandenburg bei 6,5 Prozent.
  3. Maklergebühren
    Das Bundesland spielt auch bei diesem Aspekt eine zentrale Rolle. Es gibt jeweils unterschiedliche Regelungen, wie hoch die Maklercourtage angesetzt ist. Nicht einheitlich ist außerdem festgelegt, ob der Verkäufer oder der Käufer die Maklerprovision trägt.

Zinsen

Zinsen sind nicht gleich Zinsen – auch für die Baufinanzierung trifft das zu. Hier tauchen zwei wichtige Begriffe auf.

  • Hypothekenzinsen
    Die Bank stellt ein Darlehen zur Verfügung. Dafür erhebt sie eine Gebühr und das sind die Hypothekenzinsen. Beglichen werden sie zusammengefasst mit der monatlichen Rate. Dabei gelten sie jeweils prozentual auf die Restschuld bezogen. Je länger das Darlehen läuft, umso geringer ist die Restschuld und in der Konsequenz auch die Zinszahlung. Die Hypothekenzinsen haben Einfluss darauf, wie viel die Baufinanzierung unter dem Strich kostet.
  • Bauzinsen
    Gemeinsam mit der Tilgung stellen die Bauzinsen den ausschlaggebenden Faktor für die Kosten der Baufinanzierung dar. Wer Fremdkapital nutzt, zielt stets darauf ab, möglichst niedrige Zinsen zu erhalten. Die Chancen darauf wachsen, je größer der Anteil an eingebrachtem Eigenkapital ist. Eine kurze Zinsbindung trägt ebenso dazu bei – in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus macht allerdings eine langfristige Zinsbindung mehr Sinn. Mit einem Bauzinsrechner ermitteln Sie Ihren persönlichen Zinssatz. Dieser Zinsrechner hilft Ihnen dabei, gut vorbereitet in ein Gespräch zu gehen, in welchem Sie die konkreten Konditionen für das Darlehen verhandeln.

Zinsbindung

Für welche Dauer haben die vereinbarten Konditionen der Baufinanzierung Bestand und bleiben unberührt? Das regelt die Zinsbindung. Als kurze Zinsbindungen gelten Zeiträume von fünf bis zehn Jahren. Sehr lange Phasen sind unterdessen auf 30 bis 35 Jahre ausgelegt.

Dabei gilt generell:

  • von langen Zinsbindungen profitiert der Kreditnehmer, wenn das Zinsniveau niedrig ist
  • fällt das aktuelle Zinsniveau höher aus, empfehlen sich kurze Zinsbindungen

Tilgung

Ein Darlehen wird abbezahlt – es ist dann von einer Tilgung die Rede. Je höher die Tilgung angesetzt ist, umso schneller zahlt der Kreditnehmer den Kredit zurück. Dennoch sollte der Tilgungssatz nicht zu hoch vereinbart werden, da ansonsten auch der Betrag der monatlichen Rate umso höher ausfällt.

Sondertilgung

Die verbleibende Restschuld verringern und das außerhalb der vereinbarten monatlichen Raten: Diese Möglichkeit sieht die Sondertilgung vor. Geplante Ausschüttungen, eine Erbschaft oder Bonuszahlungen beim Gehalt können alles beispielhafte Szenarien sein, bei denen sich von der Sondertilgung Gebrauch machen lässt. Je nach Bank wird diese Option entweder kostenfrei gewährt oder dafür ein Zinsaufschlag berechnet.

monatliche Darlehensrate

Aus dem Tilgungssatz und dem Bauzins setzt sich die monatliche Darlehensrate zusammen. Das ist der Betrag, den der Kreditnehmer jeden Monat an die Bank zurückzahlt. Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Darlehensrate von Anfang bis Ende der Laufzeit gleich bleibt.

Restschuld

Strenggenommen ist die Restschuld der Betrag, den der Kreditnehmer der Bank noch schuldet, sobald mindestens eine monatliche Darlehensrate beglichen wurde.

Vielmehr zielt der Begriff aber auf die verbleibende Summe ab, die nach Ablauf der Zinsbindung für den Erstkredit zu Buche steht.

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung erfüllt den Zweck, die Restschuld neu zu finanzieren. Das kann, muss aber nicht bei der gleichen Bank erfolgen. In jedem Fall ist es empfehlenswert, den Markt zu sondieren und die verschiedenen Angebote miteinander zu vergleichen, um somit möglichst günstige Konditionen zu erhalten.

Schritt für Schritt zur erfolgreichen Baufinanzierung

Ganz gleich, ob Sie den Kauf einer Eigentumswohnung anstreben oder den Bau eines eigenen Hauses planen: Die Baufinanzierung ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Umso mehr kommt es darauf an, strukturiert vorzugehen. Wie die typischen Meilensteine von der gereiften Idee bis zum Abschluss des Baukredits aussehen, zeigen wir Ihnen in diesem Punkt auf.

1. Frage klären: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wer diese Frage beantwortet, legt damit gewissermaßen schon den Grundstein für die eigenen vier Wände. Immerhin hängt hiervor ab, was mit den persönlichen finanziellen Voraussetzungen möglich ist und was sich nicht realisieren lässt. Zwei Faktoren sind hier vor allem zu berücksichtigen:

Vorhandenes Eigenkapital

Es ist generell immer ratsam, eine Immobilienfinanzierung nicht komplett mit Fremdkapital anzugehen – das gilt auch für Zeiten, in denen die Bauzinsen besonders niedrig angesiedelt sind. Gründe gibt es dafür mehrere: Einerseits steigt der Zinssatz automatisch, je weniger Eigenkapital eingebracht wird. Zudem fehlen Sicherheiten. Eventualitäten wie ein möglicher Verkauf der Immobilie nach einigen Jahren lassen sich nie ausschließen. Unter Umständen könnten die dabei erzielten Einnahmen nicht ausreichen, um das Darlehen abzulösen. Somit blieben unterm Strich noch zu begleichende Schulden. Zum Eigenkapital zählen etwa Lebensversicherungen, Guthaben auf Spar- und Girokonten, Depots oder auch Bausparverträge.

Monatliches Budge

Haushaltsrechner bieten Ihnen eine Unterstützung, um das monatliche Budget zu ermitteln. Danach richtet sich, wie hoch maximal die zu begleichenden Raten Ihrer Immobilienfinanzierung sein dürfen. Hierfür sind ebenfalls mehrere Aspekte zu bedenken. Wenn Sie bislang zur Miete gewohnt haben, können Sie den Betrag der Kaltmiete streichen. Heiz- und Stromkosten bleiben auch in den eigenen vier Wänden bestehen, was gleichermaßen für die Grundsteuer oder die Kosten für die Müllabfuhr gilt. Als neue Größe stoßen Ausgaben wie Instandhaltungskosten für spätere Sanierungen hinzu, für die Rücklagen gebildet werden sollten.

Mit der errechneten, maximalen Monatsrate ergibt sich der Darlehensbetrag. Hierauf nimmt ganz entscheidend Einfluss, wann die Immobilienfinanzierung abgeschlossen sein soll. Viele hegen den Wunsch, im Alter mietfrei zu wohnen. Folglich sollte die Eigentumswohnung oder das Haus spätestens zum Renteneintritt final abbezahlt sein. Gerade im Rentenalter könnten die Kreditraten ansonsten eine zu große finanzielle Belastung darstellen.

2. Möglichkeiten der Baufinanzierung ausloten

Wenngleich es verschiedene Optionen der Baufinanzierung gibt, so bleibt das klassische Annuitätendarlehen weiter die am häufigsten gewählte Variante. Einer der damit verbundenen Vorteile ist die Möglichkeit, es mit einem KfW-Kredit zu kombinieren. Die staatliche Förderbank vergibt Kredite zu günstigen Konditionen, wenn beispielsweise auf eine energieeffiziente Bauweise gesetzt wird. Beim jeweils zuständigen Bauamt informieren sich Häuslebauer über weitere Chancen zur Förderung, die das Bundesland oder die Stadt, respektive Kommune, bereithält.

Alternativ dazu können aber je nach persönlichen Voraussetzungen oder aktuellen Gegebenheiten auch andere Formen der Baufinanzierung in Frage kommen. Diese gilt es zunächst auszuwählen, bevor im nächsten Schritt die Details für das Darlehen abgesteckt werden.

3. Konkrete Konditionen bestimmen

Bei diesem Schritt ist Ihnen ein Baufinanzierungsrechner behilflich, mit dem Sie verschiedene Szenarien durchspielen. Die geplante Laufzeit des Darlehens ist dabei nur ein Parameter. Daneben gibt es weitere Kriterien zu klären. Zu diesen gehören:

  • Anfangstilgung
    Von dieser Bestimmung hängt ab, wie hoch der Prozentsatz ist, den der Kreditnehmer im ersten Jahr zurückzahlt. In Zeiten niedriger Zinsen lässt sich zu einem höheren Betrag tendieren. Je größer der Wert der Anfangstilgung, umso schneller ist das Darlehen abgezahlt.
  • Sollzinsbindung
    Wie lange die aktuell vereinbarten Zinsen festgeschrieben werden, bestimmt diese Größe. Lohnenswert ist es auch hier, ein niedriges Niveau der Bauzinsen auszunutzen und die Konditionen möglichst lange gleich zu halten.
  • Sondertilgungen
    Erwartet der Kreditnehmer, dass sich seine finanzielle Handlungsfreiheit im Laufe der Zeit vergrößert, ist die Möglichkeit zu Sondertilgungen begrüßenswert. Durch Erbschaften, Ausschüttungen oder eine Gehaltserhöhung kann der Kunde über mehr finanzielle Mittel verfügen. Diese lassen sich für außerplanmäßige Rückzahlungen verwenden. Der Vorteil ist darin zu sehen, dass sich die Laufzeit der Baufinanzierung verkürzt und die Gesamtkosten für das Darlehen sinken. Vereinbarungen dieser Art sind vor Vertragsabschluss mit der Bank konkret zu treffen.

4. Baufinanzierung Vergleich: Angebote sondieren

Gerade bei der Finanzierung einer Immobilie können sich schon geringe prozentuale Unterschiede der einzelnen Banken aufgrund der zumeist hohen Darlehenssummen spürbar bemerkbar machen. Unter dem Strich sind das nicht selten mehrere tausend Euro. Ein Baukredit Vergleich ist dafür essenziell. Damit diese Gegenüberstellung der Angebote auch Aussagekraft hat, müssen die Parameter dafür identisch sein.

Wer in einem Baufinanzierung Vergleich von Darlehenskonditionen nur auf den Zinssatz schaut, zahlt unter Umständen drauf. So sollten Sie sich zuerst darüber im Klaren sein, was Ihnen wichtig ist. Gleichbleibende oder sinkende Raten, kostenlose Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, eine Absicherung für die Restschuld oder andere Punkte. Erwarten Sie vielleicht in ein paar Jahren eine Zahlung aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft? Was soll dann mit dem Darlehen geschehen?

Erst wenn Sie diese Punkte geklärt haben, sollten Sie auf die Preise schauen. Scheuen Sie sich nicht, Ihrem Berater Fragen zu stellen! Dies ist der häufigste Grund für Unwohlsein bei Kunden. Viele scheuen sich, zuzugeben, dass sie von Finanzen keine Ahnung haben. Aber es geht um Ihr Leben und um viele Jahre der Verpflichtung. Stellen Sie jede noch so unwichtige Frage, auch ein guter Berater weiß vielleicht nicht alles sofort, aber er besorgt Ihnen die Antwort.

Abschluss der Baufinanzierung

Nach einem genauen Baukredit Vergleich der Angebote ist die Wahl hoffentlich auf die für die persönlichen Voraussetzungen bestmögliche Baufinanzierung gefallen. Es lässt sich empfehlen, den abschließenden Vertrag über das Darlehen erst dann zu unterzeichnen, wenn ein Termin beim Notar vereinbart wurde. Dieser sollte innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist liegen. Kommt es widererwartend doch zu Änderungen, ermöglicht das immer noch den Rücktritt von der Baufinanzierung.

Welche Voraussetzungen muss ich für eine positive Entscheidung erfüllen?

Jede Bank hat andere Mindestvoraussetzungen. Einige vergeben nicht einmal Kredite an ausländische Mitbürger. Allerdings nicht aus Fremdenfeindlichkeit, sondern weil teilweise die Gesetze und Bedingungen, denen Banken unterliegen so kompliziert sind, dass es den Aufwand nicht rechtfertigt.

Wir möchten uns hier nicht den Ratschlägen anderer Portale anschließen. Dass mehr Eigenkapital, besserer Verdienst und eine geringe Verschuldung eine bessere Voraussetzung darstellt und die Wahrscheinlichkeit für eine Zusage erhöhen, ist ohnehin jedem klar. Wir möchten aber auch und besonders denen Mut machen, bei denen eben nicht alles optimal ist. Zwar können auch wir nicht garantieren, dass wir in jedem Fall einen Kreditgeber für Sie finden, aber wir von Kredit.de unterstützen Sie bei Ihrem Vorhaben mit unserer ganzen Erfahrung und dem Wissen eines großen Teams.

Warum lehnt die Bank die Finanzierung ab?

Eine Ablehnung der Immobilienfinanzierung kann einige Ursachen haben. Leider bekommen Sie die Begründung von Ihrer Bank nicht mitgeteilt. Denn die Ablehnung erfolgt aus risikorelevanten Gründen. Banken möchten mit ihrer Zurückhaltung verhindern, dass Sie nur wenige störende Punkte verbessern um das Darlehen doch noch zu erhalten, ohne dass tatsächlich die Bonität gesteigert wird. Unterschiedliche Banken haben unterschiedliche Raster, die angelegt werden. Passt ein Punkt nicht, fallen Sie durch. Um nicht 30 verschiedene Gespräche mit 30 unterschiedlichen Beratern führen zu müssen, sollten Sie spätestens nach einer Ablehnung einen Darlehensvermittler ins Boot holen, der die Raster der Banken kennt und anhand Ihrer Vorgaben die für Sie optimale Bank ermittelt.

Negative Haushaltsrechnung

Um festzustellen, ob Sie die Kreditraten auch wirklich regelmäßig zahlen können, erstellen Kreditgeber eine Haushaltsrechnung. Alle Einnahmen werden zusammengerechnet und den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Doch werden hier nicht die aktuellen Daten angesetzt, sondern Pauschalen. Während Sie selbst also für Ihre Familie tatsächlich nur 500 Euro an Lebenshaltungskosten ausgeben, berechnet die Bank einen Abzug von bis zu 1.500 Euro für eine vierköpfige Familie. Dass dann die Rechnung nicht mehr aufgeht, ist offensichtlich. Doch haben Banken nicht überall die gleichen Vorgaben, so kann das Darlehen bei einer Bank aufgrund mangelnden Einkommens abgelehnt werden, während eine andere Bank mit Ihren Angaben keinerlei Probleme hat.

Ein weiterer Punkt in der Haushaltsrechnung sind Rahmenkredite, von denen Kunden manchmal gar nichts wissen. Haben Sie zum Beispiel schon einmal Möbel auf Raten gekauft? Vielleicht brauchten Sie den Kredit gar nicht, aber die 0%-Finanzierung klang so verlockend? In diesem Fall könnte es sein, dass Sie unwillentlich eine Rahmenkreditkarte dazugekauft haben. Da Sie sie nicht wollten, landete Sich vielleicht sogar im Müll oder in der Schublade. Die Bank sieht jedoch bei der Schufa-Abfrage, dass ein Rahmenkredit besteht und setzt Raten an, als würden Sie den Rahmen voll ausnutzen. Denn schließlich könnten Sie dies ja jederzeit tun.

Ebenfalls häufig vergessen werden gegebene Bürgschaften. Diese stehen, wie ein eigener Kreditvertrag, in der Schufa und werden als Eventualverbindlichkeit voll angesetzt. Manchmal hat man auch einen Kreditvertrag als Mitantragsteller unterschrieben, aber jemand anders zahlt die Raten allein. Dennoch wird die volle Kreditrate als Ausgabe angesetzt. Auch Nachweise über das Gegenteil akzeptieren nicht alle Banken, denn das Kreditgeschäft soll möglichst schlank und ohne Extraaufwand laufen. Eine gesonderte Prüfung der Tatsachen steht dem leider allzu häufig im Wege.

Höchstalter überschritten

Einige Darlehensgeber haben ein Höchstalter, bis zu dem das Darlehen aufgenommen, oder bereits abgezahlt sein muss. Sind Sie zu alt, bekommen Sie eine Ablehnung.

Kein nachhaltiges Einkommen

Sehr häufig kommen Ablehnungen vor, weil die Bank das Einkommen für nicht nachhaltig hält. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie selbstständig sind und sich noch in den ersten drei Jahren, also in der Existenzgründungsphase befinden. Denn selbst wenn es bereits super läuft, wäre ein Einbruch möglich. Auch die Zahlung von Elterngeld wird mit Argusaugen betrachtet, denn wer garantiert denn, dass Sie nach der Elternzeit auch wieder (voll) arbeiten gehen? Gleiches gilt selbstverständlich für befristete Verträge, Ausbildungsverhältnisse und Probezeiten.

Zu wenig Eigenkapital

Ja, es gibt Banken, die auch ohne Eigenkapital finanzieren, wenn die Umstände stimmen. Fakt ist jedoch, dass die meisten Banken genau aus diesem Grund die Finanzierung ablehnen.

Negative Schufa oder schlechter Schufa-Score

Auch ein sehr kleiner, negativer Eintrag in der Schufa kann für eine Ablehnung sorgen. Bei einem Großteil der Banken ist das sogar ein absolutes KO-Kriterium. Auch wenn es sich nur um 20 Euro für eine strittige Telefonrechnung handelt.

Doch auch eine strahlendweiße Schufa-Auskunft kann zu einer Ablehnung führen. Nämlich dann, wenn der Schufa-Score zu niedrig ist. Die Schufa hält sich leider sehr bedeckt, wie der Score zustande kommt, aber für die Ursachenforschung sollten Sie dennoch eine Schufa-Eigenauskunft anfordern um unbekannte, negative Einträge ausschließen zu können.

Schlechter bankinterner Score

Wenn Sie bei Ihrer eigenen Hausbank angefragt haben, kann auch ein bankinterner Score zu einer Ablehnung geführt haben. Denn ähnlich wie die Schufa, unterhält auch die Bank ein ständiges Rating-System. Dieses wird stark von Ihrem Konto- bzw. Zahlungsverhalten beeinflusst. Wenn Sie Ihren Dispo in Anspruch nehmen, passiert nicht viel, überziehen Sie jedoch das Konto auch nur einen Cent darüber hinaus, kann das eine Verschlechterung Ihres persönlichen Scores zur Folge haben. Denn schließlich halten Sie sich nicht an den vereinbarten Rahmen.

Auch Rücklastschriften mangels Deckung oder Abbuchungen von Inkassounternehmen werfen ein schlechtes Bild auf Ihre Zahlungsmoral. Und bevor die Bank ein Risiko mit Ihnen eingeht, verzichtet sie lieber auf das Geschäft.

Einwände gegen das Objekt

Einige Darlehensgeber haben strenge Vorschriften, welche Objekte finanziert werden, und welche lieber nicht. So gibt es Banken, die kategorisch Fertighäuser ausschließen oder nur solche Bauten, die über bestimmte Zertifikate verfügen. Auch könnte es sein, dass eine bestimmte Region einfach nicht finanziert werden soll, z. B. in der Nähe eines Kohleabbaugebietes. Auch ein zu hohes Gebäudealter, zu hohe Grundstückskosten oder ähnliches können zu einer Ablehnung führen.

Unsere Spezialisten von Kredit.de finden für Sie die richtige Bank, damit Sie Ihren Traum jetzt verwirklichen können und nicht erst in einigen Jahren.

Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Für ein Erstgespräch und um Ihnen ein erstes Angebot unterbreiten zu können, reicht der Bank häufig eine Baubeschreibung oder ein Exposé. Dieses bekommen Sie vom Verkäufer oder Bauunternehmen. Die Fragen zu Ihrer Einkommenssituation sollten Sie auch ohne viel Vorbereitung beantworten können. Je mehr Infos Sie jedoch mitbringen, desto wahrscheinlicher wird es, dass die Bank Ihnen ein verbindliches Angebot unterbreiten kann. Für die finale Finanzierung benötigen Sie diese Dinge ohnehin, daher kann es nicht schaden, sie bereits vor dem Gespräch zu besorgen. Drucken Sie die Liste aus, Sie können einfach abhaken, was Sie bereits haben:

Erl.?

Bonitätsunterlagen

Wo erhältlich?

Personalausweis oder Reisepass mit MeldebescheinigungEigene Unterlagen
Lohn- / Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate und die Abrechnung vom letzten Dezember oder den letzten Einkommensteuerbescheid, alternativ: Rentenbescheid oder aktuelle RentenberechnungEigene Unterlagen / Arbeitgeber
Bei Selbstständigen: Aktuelle BWA, Bilanzen der letzten 2 Jahre, Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen der letzten 2 JahreEigene Unterlagen / Steuerberater
Bei Privatversicherten: Nachweise der Ausgaben für Kranken- und PflegeversicherungEigene Unterlagen
Nachweise für das Eigenkapital (auch wenn es nicht genutzt werden soll, z. B. Konto- oder Depotauszüge, Sparguthaben, Bausparguthaben etc.)Eigene Unterlagen
Unterlagen zu NebeneinkommenEigene Unterlagen / Arbeitgeber
Bei Vermietung: MietverträgeEigene Unterlagen
Nachweise über weitere Ausgaben (Unterhaltszahlungen, Kreditverträge, Leasingverträge, Bürgschaften, etc.)Eigene Unterlagen
Unterlagen über abzulösende Verträge (Anschlussfinanzierung), z. B. Kontoauszüge und JahresabrechnungenEigene Unterlagen/Bank

Erl.?

Objektunterlagen

Wo erhältlich?

Baupläne, Baubeschreibung, Berechnung des umbauten Raums, Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung, Skizzen, GrundrissArchitekt / Bauträger / eigene Unterlagen
Bei Neubau: Grundstückskaufvertrag oder – entwurf, Bauvertrag (-sentwurf), Kostenaufstellung, Aufstellung der geplanten EigenleistungenArchitekt / Bauträger / eigene Unterlagen / Notar
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, ggfs. Nebenkostenaufstellung (Hausgeld)Verkäufer / Makler
Aktueller Grundbuchauszug (höchstens 3 Monate), Alternativ: Grundbuchvollmacht des Verkäufers für den OnlineabrufVerkäufer / Notar
Bei Modernisierung: Kostenvoranschläge, Angebote, Kostenaufstellung, WerkvertragEigene Unterlagen / Handwerker / Architekt
Bei Erbbaurecht: ErbbaurechtsvertragNotar / Bauträger / Verkäufer
Objektfotos (in Farbe), Vorder- und RückseiteEigene Aufnahmen / Verkäufer / Makler
Flurkarte / Lageplan (mit Gebäude)Eigene Unterlagen / Makler / Verkäufer / Katasteramt

Wie lange dauert es bis zur Auszahlung?

Von Antragseingang bis zur Auszahlung des Baugelds sollten Sie mindestens 4 Wochen einplanen. Zwar kann es wesentlich schneller gehen, aber einige Unterlagen müssen vom Notar eingeholt werden, andere benötigen ein Gutachten der Bank und wieder andere müssen von Versicherungen bestätigt werden.

Sicher ist: Je mehr Unterlagen Sie beim Gespräch mitbringen, desto detaillierter fällt bereits der Kreditantrag aus. Nachfragen und Nachforderungen von Unterlagen werden so eher selten. Stellen Sie den Antrag ruhig so früh wie möglich und sprechen Sie mit dem Berater ausführlich über die notwendige bereitstellungszinsfreie Zeit.