Baufinanzierung

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Baufinanzierung

Die eigenen vier Wände – für viele ist das der ganz große Traum im Leben. Das kann sowohl eine Eigentumswohnung, als auch das Einfamilienhaus mit zusätzlichem Gartengrundstück sein. Jeder hat in dieser Hinsicht etwas andere Vorstellungen, doch die meisten Menschen verbindet dabei dennoch etwas: Sie sind nur in Ausnahmefällen in der komfortablen Situation, ein solches Vorhaben ausschließlich mit Eigenkapital zu stemmen. Stattdessen lassen sich derartige Wolkenschlösser nur mit Hilfe einer Baufinanzierung vom Himmel holen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist dieses Thema umso gefragter.

Was für den Hausbau oder den Kauf einer Eigentumswohnung selbst gilt, trifft auch auf die dazugehörige Finanzierung zu: Ein derart wichtiges Projekt sollte unbedingt mit einer individuellen Beratung einhergehen. Alles Wichtige zu diesem Thema erfahren Sie auf dieser Seite.

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Was ist unter einer Baufinanzierung zu verstehen?

Was ist unter einer Baufinanzierung zu verstehen?

Obwohl es der Begriff implizieren mag, ist eine Baufinanzierung nicht nur dafür bestimmt, wenn es um das Errichten eines Eigenheims geht. Vielmehr zielt diese zweckgebundene Darlehensform auf alle Vorhaben ab, die mit Wohneigentum in Zusammenhang stehen. Das können etwa die folgenden sein:

  • Grundstückserwerb
  • Bau, Erwerb, Sanierung, Umbau eines Eigenheims
  • Erwerb, Sanierung, Umbau einer Eigentumswohnung

Es ist grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital in Anspruch zu nehmen. Im Allgemeinen gilt es jedoch als weniger ratsam, ein Vorhaben dieser Art vollständig ohne eigene finanzielle Mittel anzugehen. Viele Banken lehnen zudem eine sogenannte „Vollfinanzierung“ ab, da sie somit selbst ein höheres Risiko eingehen, wenn der Kunde keine Sicherheiten vorzuweisen hat.

Deutlich gängiger ist eine Baufinanzierung mit Eigenkapital. Aus Perspektive der Banken gestaltet sich das Risiko geringer, wodurch sie niedrigere Zinsen festlegen können. Für gewöhnlich wird empfohlen, mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme über Eigenkapital abzudecken.

Da bei Baufinanzierungen mit zumeist hohen Kreditsummen gearbeitet wird, fallen die Laufzeiten entsprechend lang aus. Diese können sich unter Umständen über mehrere Jahrzehnte erstrecken. Umso wichtiger ist es deswegen, einen Kreditvergleich anzustellen, um das persönlich günstigste Angebot zu finden. Wer hier etwas Vorbereitungszeit investiert, spart unter dem Strich womöglich mehrere tausend Euro. Doch Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung. Es gibt verschiedene Darlehensformen, die wir Ihnen im folgenden Menüpunkt detaillierter vorstellen.

Formen der Baufinanzierung

Wenngleich das Annuitätendarlehen die gängigste Form der Baufinanzierung ist, so stellt es längst nicht die einzige dar. Banken bieten verschiedene Möglichkeiten an, die allesamt ihre Vorzüge haben, aber auch mit jeweils anderen Nachteilen einhergehen können. Über eine Daseinsberechtigung verfügen selbstverständlich alle Darlehensarten. Je nach persönlicher Lebenssituation inklusive des dazugehörigen Einkommens, aber auch entsprechend bestimmter Bedürfnisse, kommt die eine Option mehr in Frage als die andere.

1. Annuitätendarlehen

Typisches Merkmal des Annuitätendarlehens ist, dass die monatliche Rate gleich bleibt. Diese setzt sich aus den Zinsen der Baufinanzierung und der Tilgung zusammen. Mit der Tilgung zahlt der Kreditnehmer monatlich die Kreditschuld zurück, während die Zinsen nur auf den geschuldeten Betrag berechnet werden. Folglich nimmt mit fortschreitender Laufzeit der Zinsanteil ab, denn der Rückzahlungsanteil steigt dafür. Die monatliche Rate ist konstant, doch es verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung innerhalb dieses Betrags.

Vorteile
  • feste Zinsbindung schafft Planungssicherheit für einen Zeitraum mehrerer Jahre (5 bis z.T. 30 Jahre)
  • schon bei Vertragsabschluss gilt als bekannt, welche Summe für die Anschlussfinanzierung benötigt wird, wenn der Betrag nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibung zurückgezahlt ist
Nachteile
  • Zinsbindung bedeutet zugleich begrenzte Flexibilität, sofern keine Optionen für Sondertilgungen vertraglich vereinbart sind
  • Anschlussfinanzierung kann auch Ungewissheit bedeuten, da die künftige Zinsentwicklung nicht vorhersehbar ist
Für wen geeignet?

Zur Zielgruppe des Annuitätendarlehens gehören prinzipiell alle Häuslebauer und Immobilienkäufer, die sich bei ihrem Vorhaben Planungssicherheit wünschen und die Immobilie selbst nutzen möchten.

Was ist noch wichtig?

Erfahrungsgemäß erweist es sich als hilfreich, die Option auf Sondertilgungen vertraglich fixieren zu lassen. Das gibt den Kreditnehmern die Chance, die Darlehenssumme schneller zurückzuzahlen. Außerdem lohnt es sich, die Möglichkeiten eines KfW-Darlehens zu prüfen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet dafür verschiedene Programme, die ein energieeffizientes Bauen mit günstigen Konditionen belohnen und die sich auch mit einem Annuitätendarlehen kombinieren lassen.

Unter Umständen macht ein Vorfälligkeitsschutz Sinn, der gewissermaßen als Absicherung dienen kann. Das mag etwa dann der Fall sein, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst oder die Immobilie verkauft werden muss. In derartigen Situationen besteht die Möglichkeit, das Annuitätendarlehen in ein kündbares Darlehen umzuwandeln. Für einen solchen Vorfälligkeitsschutz berechnen die Banken jedoch zusätzliche Kosten.

2. Forward-Darlehen

Unter einem Forward-Darlehen lässt sich eine spezielle Form eines Annuitätendarlehens verstehen. Die Besonderheit ist darin begründet, dass die Auszahlung der Kreditsumme nicht sofort, sondern erst nach einer vereinbarten Wartezeit erfolgt. Diese kann bis zu 66 Monate betragen. Während dieser Phase fallen keine monatlichen Raten oder Bereitstellungszinsen an.

  1. Abschluss des Darlehens zu vereinbarten Konditionen
  2. Forward-Periode
  3. Freigabe der Darlehenssumme und Beginn der Ratenzahlungen

Der Zweck eines Forward-Darlehens besteht darin, von aktuell günstigen Zinsen bei einer späteren Baufinanzierung zu profitieren. Für diese Zinsgarantie erheben die Banken einen gewissen Aufschlag. Dessen Höhe hängt unter anderem von der Länge der sogenannten Forward-Periode, der allgemeinen Marktsituation sowie dem gegenwärtigen Marktzins ab.

Vorteile
  • Konditionen in der Gegenwart verhandeln und in der Zukunft davon profitierenfeste Zinsbindung schafft Planungssicherheit für einen Zeitraum mehrerer Jahre (5 bis z.T. 30 Jahre)
  • steigende Zinsen sind als Risiko ausgeschlossen
  • Planungssicherheit
Nachteile
  • insaufschlag wird erhoben
  • Zinsen können in der Zwischenzeit weiter sinken
  • Kreditnehmer legt sich früh fest und geht einen verbindlichen Vertrag ein
Für wen geeignet?

Häuslebauer und Immobilienkäufer, die sich in einer Phase niedriger Zinsen mit der Tendenz zum künftigen Anstieg entscheiden, lassen sich als Adressaten des Forward-Darlehens beschreiben.

Was ist noch wichtig?

Was für das klassische Annuitätendarlehen gilt, trifft auch auf das Forward-Darlehen als Sonderform zu: Das Vereinbaren von Sondertilgungen macht Sinn, um den Kredit nach Möglichkeit schneller zu entschulden.

3. Volltilger-Darlehen

Baufinanzierungen, bei denen die gesamte Kreditsumme innerhalb der Laufzeit getilgt wird, erhalten die Zuordnung als Volltilger-Darlehen. Die hierbei gängigen Laufzeiten liegen dabei zwischen 20 und 25 Jahren.

Vorteile
  • weil die Rate während der gesamten Laufzeit gleich bleibt, gewährleistet das dem Kreditnehmer absolute Planungssicherheit
  • es ist keine Anschlussfinanzierung erforderlich und damit entfällt das Risiko, später ungünstigere Konditionen zu erhalten
Nachteile
  • wegen der langen Zinsbindungsfrist verlangen die Banken zumeist höhere Bauzinsen
  • das Volltilger-Darlehen gewährt keine Flexibilität und damit lässt sich nicht von fallenden Zinsen profitieren (nur mit Sonderkündigungsrecht)
Für wen geeignet?

Gerade einkommensstarke Kreditnehmer gehören zur Zielgruppe für ein Volltilger-Darlehen.

Was ist noch wichtig?

Nach einer Laufzeit von zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. Sofern die Zinsen zu diesem Zeitpunkt sinken, lässt sich in Erwägung ziehen, von dieser Option Gebrauch zu machen.

4. Endfälliges Darlehen

Der Unterschied eines endfälligen Darlehens gegenüber anderen Baufinanzierungen besteht darin, dass der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit lediglich die Zinsen zahlt. Aus diesem Grund existiert auch der Alternativbegriff des tilgungsfreien Darlehens. Die Darlehenssumme tilgt der Kreditnehmer unterdessen erst am Ende der Laufzeit in einer Rate. Das kann zum Beispiel mit Hilfe eines Bausparvertrags oder einer kapitalbindenden Lebensversicherung geschehen.

Vorteile
  • die monatlichen Raten fallen geringer aus
  • Zinsen lassen sich steuerlich geltend machen, wenn die Immobilie nicht für die Eigennutzung vorgesehen ist
Nachteile
  • die Zinsen fallen höher aus, da sich die Darlehenssumme während der Laufzeit nicht verringert
  • in der Konsequenz steigen die Kosten der Baufinanzierung
  • wer die Darlehenssumme beispielsweise mit Hilfe eines Bausparvertrags oder einer Lebensversicherung begleicht, unterliegt so einer Doppelbelastung
Für wen geeignet?

Ein endfälliges Darlehen empfiehlt sich für Bauherren, die den Wohnraum nicht für eigene Zwecke nutzen. Das hat den einfachen Grund, da sie dann die Zinsen der Finanzierung steuermindernd geltend machen dürfen. Generieren sie während der Vertragslaufzeit bereits Mieteinnahmen, legen sie diese an und verwenden sie abschließend zum Tilgen des Kredits. Für die Finanzierung von Eigenheimen ist das endfällige Darlehen unterdessen eher unüblich – zumal die Zinsen dann eben nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Was ist noch wichtig?

Zwar stellt es eine Option dar, während der Laufzeit des endfälligen Darlehens parallel in einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung einzuzahlen – sinnvoll ist es jedoch nicht immer. Einerseits entstehen dadurch zusätzliche Verwaltungskosten und die Kreditzinsen sind in der Regel höher angesiedelt als die mit der Anlage zu erzielenden Zinsen. Zudem müssen der Tilgungstermin und der Fälligkeitszeitpunkt der Anlage möglichst aufeinandertreffen.

5. Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen einigt sich der Kreditnehmer mit der Bank darauf, in regelmäßigen Abständen eine Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins vorzunehmen. Sinken die Zinsen, können Immobilienkäufer und Bauherren auf absehbare Zeit davon profitieren. Umgekehrt nimmt die monatliche Belastung zu, wenn die Zinsen steigen. Die gängige Praxis eines variablen Darlehens sieht vor, dass die Anpassung quartalsweise geschieht.

Noch mehr Flexibilität ist dahingehend gegeben, indem die Kreditnehmer zum Ende jeder Zinsbindungsperiode die Möglichkeit haben, die Darlehenssumme vorzeitig zurückzuzahlen. Dabei erheben die Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem kann das Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung versehen werden, wenn der Zinssatz steigt.

Vorteile
  • hohe Flexibilität
  • vorzeitige Tilgung ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich
  • es besteht eine Kündigungsfrist von drei Monaten
Nachteile
  • Kreditnehmer ist Zinsschwankungen ausgesetzt
  • wenig Planungssicherheit, da sich die Kreditrate quartalsweise ändern kann
Für wen geeignet?

Wer eine Baufinanzierung mit hohen Rücklagen angeht, darf sich unter Umständen zur Zielgruppe eines variablen Darlehens zählen. Mit dem Eigenkapital lässt sich eine monatliche Mehrbelastung durch steigende Zinsen abfedern. Generell ist eine solche Darlehensform vor allem für Personen geeignet, die das Geschehen der Finanzmärkte regelmäßig verfolgen.

Was ist noch wichtig?

Ein variables Darlehen sollte gerade wegen der Zinsschwankungen weniger als Dauerlösung verstanden werden, sondern eher als eine Zwischenfinanzierung. Sinn mag es vorrangig dann machen, wenn absehbar ist, wann es durch einen anderen Darlehenstyp abgelöst werden kann. Als langfristige Baufinanzierung empfiehlt sich für die meisten immer noch das Annuitätendarlehen.

Abgrenzung der Baufinanzierung

Abgrenzung der Baufinanzierung zum Kredit

Baufinanzierungen und Kredite werden häufig in einen Topf geworfen. Das ist nicht vollständig richtig, da ein Kredit allein nur in Ausnahmefällen eine komplette Baufinanzierung ergibt. Umgekehrt bedeutet ebenso nicht zwingend, dass eine Baufinanzierung mit einem Kredit verknüpft sein muss. Deswegen lohnt es sich an dieser Stelle, in aller Kürze die Unterschiede zu verdeutlichen.

Ein Kredit dient als Fremdkapital für das Bauvorhaben.

Eine Baufinanzierung umfasst die vollständige Finanzierung eines Bauvorhabens. Hierzu gehören in aller Regel:

  • Fremdkapital
  • Eigenkapital
  • Eigenleistungen (persönliche Arbeitskraft wird eingebracht)

Wer ein Darlehen für seine Baufinanzierung aufnimmt, entscheidet sich für ein sogenanntes Hypothekendarlehen, welches durch eine Grundschuld gesichert wird. Die Bank lässt diese im Grundbuch eintragen, wodurch das Grundstück als Sicherheit dient, falls der Kreditnehmer einen bestimmten Geldbetrag nicht tilgen kann.

Wichtige Begriffe im Zusammenhang mit der Baufinanzierung

Baufinanzierung ist ein komplexes Thema – und dementsprechend existieren auch zahlreiche Begriffe, für die es zusätzlichen Erklärungsbedarf gibt. Die nachfolgende Übersicht soll für etwas mehr Verständnis sorgen.

Darlehensbetrag

Ob es um das Bauen oder Kaufen eines Hauses oder aber einer Eigentumswohnung geht – unter dem Darlehensbetrag ist die Summe zu verstehen, die als Fremdkapital von einer Bank bereitgestellt wird. Da es üblich ist, Eigenkapital als Teil der Baufinanzierung zu nutzen, entspricht der Darlehensbetrag selten dem Kaufpreis für die Immobilie.

Banken übernehmen in aller Regel keine Nebenkosten, die jedoch unweigerlich bei einer Baufinanzierung entstehen. Ein Beispiel dafür sind die Notarkosten. Dieser Bereich wird daher nicht durch den Darlehensbetrag abgedeckt.

Eigenkapital

Girokonten, Bargeld sowie andere vergleichbare Vermögenswerte in Form von Fonds, Bausparguthaben oder Wertpapieren – all das kann unter Eigenkapital fallen. Diese finanziellen Mittel bringt der Wohnungskäufer oder Häuslebauer selbst in die Baufinanzierung ein.

Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, umso niedrigere Zinsen setzt die Bank an. Das liegt daran, da die Kreditinstitute Sicherheiten benötigen. Durch das Eigenkapital des Kunden sinkt das Risiko aus Sicht der Bank. In Ausnahmefällen sind aber auch Baufinanzierungen komplett ohne Eigenkapital möglich. Das gesteigerte Risiko hat aber erwartungsgemäß auch höhere Zinsen zur Folge.

Nebenkosten

Keine Immobilienfinanzierung ohne Nebenkosten. Viele neigen gerade bei diesem Aspekt dazu, ihn zu unterschätzen. Vom Kaufpreis und dem Standort der Immobilie hängt ab, wie stark dieser Faktor zu Buche schlägt. Zu den Nebenkosten gehören im Wesentlichen drei Schwerpunkte:

  1. Gerichts- und Notarkosten
    Ausgaben von etwa zwei Prozent der Darlehenssumme beansprucht dieser Bereich für sich, worunter etwa eine Grundschuldbestellung fällt.
  2. Grunderwerbssteuer
    Die Höhe hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Wie es der Begriff schon verdeutlicht, handelt es sich hierbei um eine Abgabe, die zu leisten ist, um ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil zu erwerben. Beträgt der Steuersatz in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent, liegt er in Schleswig-Holstein oder in Brandenburg bei 6,5 Prozent.
  3. Maklergebühren
    Das Bundesland spielt auch bei diesem Aspekt eine zentrale Rolle. Es gibt jeweils unterschiedliche Regelungen, wie hoch die Maklercourtage angesetzt ist. Nicht einheitlich ist außerdem festgelegt, ob der Verkäufer oder der Käufer die Maklerprovision trägt.

Zinsen

Zinsen sind nicht gleich Zinsen – auch für die Baufinanzierung trifft das zu. Hier tauchen zwei wichtige Begriffe auf.

  • Hypothekenzinsen
    Die Bank stellt ein Darlehen zur Verfügung. Dafür erhebt sie eine Gebühr und das sind die Hypothekenzinsen. Beglichen werden sie zusammengefasst mit der monatlichen Rate. Dabei gelten sie jeweils prozentual auf die Restschuld bezogen. Je länger das Darlehen läuft, umso geringer ist die Restschuld und in der Konsequenz auch die Zinszahlung. Die Hypothekenzinsen haben Einfluss darauf, wie viel die Baufinanzierung unter dem Strich kostet.
  • Bauzinsen
    Gemeinsam mit der Tilgung stellen die Bauzinsen den ausschlaggebenden Faktor für die Kosten der Baufinanzierung dar. Wer Fremdkapital nutzt, zielt stets darauf ab, möglichst niedrige Zinsen zu erhalten. Die Chancen darauf wachsen, je größer der Anteil an eingebrachtem Eigenkapital ist. Eine kurze Zinsbindung trägt ebenso dazu bei – in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus macht allerdings eine langfristige Zinsbindung mehr Sinn.

Zinsbindung

Für welche Dauer haben die vereinbarten Konditionen der Baufinanzierung Bestand und bleiben unberührt? Das regelt die Zinsbindung. Als kurze Zinsbindungen gelten Zeiträume von fünf bis zehn Jahren. Sehr lange Phasen sind unterdessen auf 30 bis 35 Jahre ausgelegt.

Dabei gilt generell:

  • von langen Zinsbindungen profitiert der Kreditnehmer, wenn das Zinsniveau niedrig ist
  • fällt das aktuelle Zinsniveau höher aus, empfehlen sich kurze Zinsbindungen

Tilgung

Ein Darlehen wird abbezahlt – es ist dann von einer Tilgung die Rede. Je höher die Tilgung angesetzt ist, umso schneller zahlt der Kreditnehmer den Kredit zurück. Dennoch sollte der Tilgungssatz nicht zu hoch vereinbart werden, da ansonsten auch der Betrag der monatlichen Rate umso höher ausfällt.

Sondertilgung

Die verbleibende Restschuld verringern und das außerhalb der vereinbarten monatlichen Raten: Diese Möglichkeit sieht die Sondertilgung vor. Geplante Ausschüttungen, eine Erbschaft oder Bonuszahlungen beim Gehalt können alles beispielhafte Szenarien sein, bei denen sich von der Sondertilgung Gebrauch machen lässt. Je nach Bank wird diese Option entweder kostenfrei gewährt oder dafür ein Zinsaufschlag berechnet.

monatliche Darlehensrate

Aus dem Tilgungssatz und dem Bauzins setzt sich die monatliche Darlehensrate zusammen. Das ist der Betrag, den der Kreditnehmer jeden Monat an die Bank zurückzahlt. Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Darlehensrate von Anfang bis Ende der Laufzeit gleich bleibt.

Restschuld

Strenggenommen ist die Restschuld der Betrag, den der Kreditnehmer der Bank noch schuldet, sobald mindestens eine monatliche Darlehensrate beglichen wurde.

Vielmehr zielt der Begriff aber auf die verbleibende Summe ab, die nach Ablauf der Zinsbindung für den Erstkredit zu Buche steht.

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung erfüllt den Zweck, die Restschuld neu zu finanzieren. Das kann, muss aber nicht bei der gleichen Bank erfolgen. In jedem Fall ist es empfehlenswert, den Markt zu sondieren und die verschiedenen Angebote miteinander zu vergleichen, um somit möglichst günstige Konditionen zu erhalten.

Schritt für Schritt zur erfolgreichen Baufinanzierung

Ganz gleich, ob Sie den Kauf einer Eigentumswohnung anstreben oder den Bau eines eigenen Hauses planen: Die Baufinanzierung ist ein komplexes Thema und zugleich eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Umso mehr kommt es darauf an, strukturiert vorzugehen. Wie die typischen Meilensteine von der gereiften Idee bis zum Abschluss des Darlehens aussehen, zeigen wir Ihnen in diesem Punkt auf.

1. Frage klären: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wer diese Frage beantwortet, legt damit gewissermaßen schon den Grundstein für die eigenen vier Wände. Immerhin hängt hiervor ab, was mit den persönlichen finanziellen Voraussetzungen möglich ist und was sich nicht realisieren lässt. Zwei Faktoren sind hier vor allem zu berücksichtigen:

Vorhandenes Eigenkapital

Es ist generell immer ratsam, eine Baufinanzierung nicht komplett mit Fremdkapital anzugehen – das gilt auch für Zeiten, in denen die Bauzinsen besonders niedrig angesiedelt sind. Gründe gibt es dafür mehrere: Einerseits steigt der Zinssatz automatisch, je weniger Eigenkapital eingebracht wird. Zudem fehlen Sicherheiten. Eventualitäten wie ein möglicher Verkauf der Immobilie nach einigen Jahren lassen sich nie ausschließen. Unter Umständen könnten die dabei erzielten Einnahmen nicht ausreichen, um das Darlehen abzulösen. Somit blieben unterm Strich noch zu begleichende Schulden. Zum Eigenkapital zählen etwa Lebensversicherungen, Guthaben auf Spar- und Girokonten, Depots oder auch Bausparverträge.

Monatliches Budge

Haushaltsrechner bieten eine Unterstützung, um das monatliche Budget zu ermitteln. Danach richtet sich, wie hoch maximal die zu begleichenden Raten sein dürfen. Hierfür sind ebenfalls mehrere Aspekte zu bedenken. Wer bislang zur Miete gewohnt hat, kann den Betrag der Kaltmiete streichen. Heiz- und Stromkosten bleiben auch in den eigenen vier Wänden bestehen, was gleichermaßen für die Grundsteuer oder die Kosten für die Müllabfuhr gilt. Als neue Größe stoßen Ausgaben wie Instandhaltungskosten für spätere Sanierungen hinzu, für die Rücklagen gebildet werden sollten.

Mit der errechneten, maximalen Monatsrate ergibt sich der Darlehensbetrag. Hierauf nimmt ganz entscheidend Einfluss, wann die Immobilienfinanzierung abgeschlossen sein soll. Viele hegen den Wunsch, im Alter mietfrei zu wohnen. Folglich sollte die Eigentumswohnung oder das Haus spätestens zum Renteneintritt final abbezahlt sein. Gerade im Rentenalter könnten die Kreditraten ansonsten eine zu große finanzielle Belastung darstellen.

2. Möglichkeiten der Baufinanzierung ausloten

Wenngleich es verschiedene Optionen der Baufinanzierung gibt, so bleibt das klassische Annuitätendarlehen weiter die am häufigsten gewählte Variante. Einer der damit verbundenen Vorteile ist die Möglichkeit, es mit einem KfW-Kredit zu kombinieren. Die staatliche Förderbank vergibt Kredite zu günstigen Konditionen, wenn beispielsweise auf eine energieeffiziente Bauweise gesetzt wird. Beim jeweils zuständigen Bauamt informieren sich Häuslebauer über weitere Chancen zur Förderung, die das Bundesland oder die Stadt, respektive Kommune, bereithält.

Alternativ dazu können aber je nach persönlichen Voraussetzungen oder aktuellen Gegebenheiten auch andere Formen der Baufinanzierung in Frage kommen. Diese gilt es zunächst auszuwählen, bevor im nächsten Schritt die Details für das Darlehen abgesteckt werden.

3. Konkrete Konditionen bestimmen

Die geplante Laufzeit des Darlehens ist nur ein Parameter. Daneben gibt es weitere Kriterien zu klären. Zu diesen gehören:

  • Anfangstilgung
    Von dieser Bestimmung hängt ab, wie hoch der Prozentsatz ist, den der Kreditnehmer im ersten Jahr zurückzahlt. In Zeiten niedriger Zinsen lässt sich zu einem höheren Betrag tendieren. Je größer der Wert der Anfangstilgung, umso schneller ist das Darlehen abgezahlt.
  • Sollzinsbindung
    Wie lange die aktuell vereinbarten Zinsen festgeschrieben werden, bestimmt diese Größe. Lohnenswert ist es auch hier, ein niedriges Zinsniveau auszunutzen und die Konditionen möglichst lange gleich zu halten.
  • Sondertilgungen
    Erwartet der Kreditnehmer, dass sich seine finanzielle Handlungsfreiheit im Laufe der Zeit vergrößert, ist die Möglichkeit zu Sondertilgungen begrüßenswert. Durch Erbschaften, Ausschüttungen oder eine Gehaltserhöhung kann der Kunde über mehr finanzielle Mittel verfügen. Diese lassen sich für außerplanmäßige Rückzahlungen verwenden. Der Vorteil ist darin zu sehen, dass sich die Laufzeit der Baufinanzierung verkürzt und die Gesamtkosten für das Darlehen sinken. Vereinbarungen dieser Art sind vor Vertragsabschluss mit der Bank konkret zu treffen.

4. Angebote zur Baufinanzierung vergleichen

Gerade bei der Finanzierung einer Immobilie können sich schon geringe prozentuale Unterschiede der einzelnen Banken aufgrund der zumeist hohen Darlehenssummen spürbar bemerkbar machen. Unter dem Strich sind das nicht selten mehrere tausend Euro. Ein akribischer Vergleich der Konditionen ist dafür essenziell. Damit diese Gegenüberstellung der Angebote auch Aussagekraft hat, müssen die Parameter dafür identisch sein.

Damit das Kreditinstitut einen Finanzierungsvorschlag erarbeiten kann, sind dafür Informationen und Nachweise erforderlich. Der Kunde sollte dafür wichtige Unterlagen zusammentragen. Hierzu gehören etwa:

  • Gehaltsnachweise
  • Lohnsteuerbescheid
  • Aktuelle Renteninformationen
  • Kaufvertrag der Immobilie oder Auszug aus dem Grundbuch
  • Grundriss / Bauplan
  • Baubeschreibung
  • Einschätzung der Baukosten
  • Exposé inkl. Fotos des Objekts

Bei Selbstständigen kommen zusätzliche Belege hinzu, die etwa eine Bilanz- und Gewinnermittlung, eine betriebswirtschaftliche Auswertung oder auch den Auszug aus dem Handelsregister umfassen.

5. Abschluss der Baufinanzierung

Nach einem genauen Vergleich der Angebote ist die Wahl hoffentlich auf die für die persönlichen Voraussetzungen bestmögliche Baufinanzierung gefallen. Es lässt sich empfehlen, den abschließenden Vertrag über das Darlehen erst dann zu unterzeichnen, wenn ein Termin beim Notar vereinbart wurde. Dieser sollte innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist liegen. Kommt es widererwartend doch zu Änderungen, ermöglicht das immer noch den Rücktritt von der Baufinanzierung.

Verläuft alles nach Plan, kann die Abwicklung beginnen. Hierfür gibt es zwei Wege. Einer sieht vor, dass die Bank das Geld an den Kunden überweist. Die Alternative dazu: Der Betrag wird auf ein speziell dafür eingerichtetes Notaranderkonto ausgezahlt. Dabei handelt es sich um ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto.

Geht es um den Bau einer Immobilie, überweist der Kunde das Geld an die zuständigen Firmen. Üblicherweise werden mehrere Tranchen gezahlt, die immer nach Abschluss eines Bauabschnitts fällig sind.