Anschlussfinanzierung oder Prolongation
Läuft die Zinsbindung einer Baufinanzierung aus, müssen Kreditnehmende aktiv werden. Üblicherweise gibt es drei Optionen:
Eine Auswahl unserer Partnerbanken
Der Zins und damit die Kreditrate einer Immobilienfinanzierung sind nur für einen bestimmten Zeitraum vertraglich festgelegt – üblicherweise für 5, 10 oder 15 Jahre. Danach müssen die Konditionen neu verhandelt werden, denn meist besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld. Auch die Marktbedingungen sind anders als beim Abschluss der Erstfinanzierung. In der Regel ändern sich deshalb Zinssatz, Tilgungssatz und voraussichtliche Restlaufzeit. Grundsätzlich gibt es zwei Optionen:
Diese Neuverhandlung der Kreditkonditionen ist Chance und Risiko gleichzeitig. Einerseits kannst du dir bessere Zinsen sichern und langfristig enorm sparen. Andererseits kann eine Verschlechterung der Konditionen deinen Baukredit aber auch deutlich teurer machen. Es lohnt sich, frühzeitig aktiv zu werden und möglichst viele Kreditangebote zu vergleichen. Diese Arbeit nehmen wir dir ab: Wir vergleichen unverbindlich und kostenlos hunderte Anschlusskredite und helfen dir, die optimale Entscheidung zu treffen.
Wer bei der Anschlussfinanzierung die kreditgebende Bank wechselt, kann alle Anbieter vergleichen und das beste Darlehen auswählen. Bei unserem kostenlosen und unverbindlichen Kreditvergleich berücksichtigen wir zum Beispiel die Angebote von über 500 Banken und Finanzinstituten. Du hast keinen Aufwand, aber profitierst. Bei der Prolongation gibt es diese Möglichkeit nicht – du bist an das Angebot der bisherigen Bank gebunden.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, wie viel du bei der Umschuldung einer Immobilienfinanzierung sparen kannst:
| Baufinanzierung | Prolongation | Anschlussfinanzierung |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 175.000 EUR | 175.000 EUR |
| Laufzeit | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Effektivzins | 3,97 % | 3,66 % |
| Monatliche Rate | 1.285,70 EUR | 1.259,66 EUR |
| Gesamtzahlung | 231.426,00 EUR | 226.738,80 EUR |
| Zinskosten | 56.426,00 EUR | 51.738,80 EUR |
| Ersparnis durch Anschlussfinanzierung | 4.687,20 EUR |
In der Beispielrechnung führt schon ein geringer Zinsunterschied über die Jahre zu Einsparungen von fast 5.000 Euro. In der Praxis ist das Sparpotenzial oft sogar größer. Erstens kann die Zinsersparnis je nach Erstkredit und Bonität höher ausfallen. Zweitens drehen sich viele Anschlussfinanzierungen um höhere Kreditsummen und längere Laufzeiten, bei denen sich wenige Prozentpunkte noch stärker rentieren.
Bleibst du nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei deiner bisherigen Bank, nennt man das „Prolongation“ – oder zu Deutsch schlicht „Verlängerung“. Die Konditionen für die weitere Rückzahlung werden neu verhandelt und an die veränderten Marktbedingungen und deine Kreditwürdigkeit angepasst.
Vorteile einer Prolongation
Der bürokratische Aufwand einer Prolongation ist gering. Viele wichtige Dokumente liegen dem Kreditgeber bereits vor. Die Grundschuld bleibt unverändert. Eine Grundschuldabtretung und Notartermine sind nicht nötig. Du selbst musst oft gar nichts tun: Deine bisherige Bank wird dir frühzeitig und unaufgefordert ihr Prolongationsangebot zusenden.
Du kennst die Ansprechpartner/innen und die Abläufe bei deiner bisherigen Bank. Bei einer Prolongation musst du dich nicht auf Veränderungen einstellen.
Nachteile einer Prolongation
Eine Prolongation ist meist die teuerste Option. Erstens ist der Bewegungsspielraum deiner Hausbank begrenzt, der Sollzins steht mehr oder weniger fest. Wir vergleichen für dich dagegen die Angebote von über 500 Banken – es gibt so gut wie immer günstigere Anbieter. Zweitens spekulieren viele Banken auf die Bequemlichkeit der Kreditnehmenden und ziehen ihre Preise bewusst an.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist haben sich deine persönlichen Lebensumstände verändert. Bei einer Prolongation kannst du jedoch kaum darauf reagieren. Die Flexibilität ist gering. Oft findet sich nur durch einen Kreditvergleich eine Finanzierungslösung, die in puncto Kreditrate, Laufzeit und Sondertilgung optimal zu deinen aktuellen Anforderungen passt.
Am Ende der Zinsbindung oder 10 Jahre nach Vollauszahlung kannst du den Kreditgeber kostenlos wechseln und eine Anschlussfinanzierung mit einem besseren Zinssatz abschließen. Bei einer solchen Umschuldung der Baufinanzierung sind Einsparungen von mehreren Tausend Euro üblich. Überlass uns das mühsame Vergleichen: Wir finden kostenlos und unverbindlich den optimalen Immobilienkredit für dich.
Vorteile einer Anschlussfinanzierung
Bei den hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten von Baukrediten rentieren sich langfristig schon kleine Zinsverbesserungen enorm. Nutze unseren professionellen Kreditvergleich, um bei deiner Anschlussfinanzierung von einem günstigen Zinssatz zu profitieren.
Passe monatliche Rate, Laufzeit, Tilgungssatz und Sondertilgung genau an deine Bedürfnisse an. Durch eine Umschuldung deiner Baufinanzierung kannst du nicht nur sparen, sondern auch deinen finanziellen Spielraum vergrößern.
Nachteile einer Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ist mit einigen Formalitäten verbunden. Halte entsprechende Unterlagen bereit. Auch das Grundbuch muss aktualisiert und die Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übertragen werden. Wir begleiten dich dabei Schritt für Schritt.
Eine Umschuldung kann Verwaltungs- und Notarkosten verursachen. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen. Diese etwaigen Kosten musst du jedoch den langfristigen Einsparungen gegenüberstellen. Unterm Strich lohnt sich eine Umschuldung fast immer.
Mit einem Forward-Kredit sicherst du dir aktuell günstige Zinsen für die Zukunft. Die Konditionen werden vertraglich festgelegt, bevor du den Kredit tatsächlich abrufst – bis zu 5 Jahre Vorlauf sind möglich. Von etwaigen Zinsveränderungen bist du fortan nicht mehr betroffen. Für dich gilt in jedem Fall der bereits vereinbarte Sollzins. Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders dann, wenn mit steigenden Bauzinsen zu rechnen ist.
Baufinanzierungen und auch Anschlusskredite sind komplexe Darlehen, bei denen es auf jedes Detail ankommt. Deshalb helfen dir unsere erfahrenen Berater/innen dabei, alle Faktoren im Blick zu behalten. Gemeinsam stellen wir Kosten und Einsparungen gegenüber, um die optimale Finanzierungslösung zu finden. Dieser Service ist für dich unverbindlich und kostenlos.
Was bei einer Anschlussfinanzierung wichtig ist:
Zins
Der Zins ist natürlich die zentrale Stellschraube. Je niedriger der Zinssatz, desto größer das Sparpotenzial. Weil wir unabhängig mit über 500 Banken zusammenarbeiten, ist die Auswahl geeigneter Kreditangebote groß.
KreditrateBei einer zu hohen monatlichen Belastung helfen auch niedrige Zinsen nicht. Deshalb müssen Monatsrate und Tilgung auf deine finanziellen Möglichkeiten zugeschnitten sein.
Zinsbindung
Oft wird die Laufzeit bei einer Anschlussfinanzierung so gewählt, dass in diesem Zeitraum eine vollständige Rückzahlung der Restschuld möglich ist. Individuelle Anforderungen können aber abweichen.
Zeitpunkt
Kreditnehmende genießen 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens ein Sonderkündigungsrecht. Selbst bei noch laufender Zinsbindung dürfen Kreditgeber ab diesem Zeitpunkt keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Nebenkonditionen
Kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten und Tilgungssatzwechsel werden oft unterschätzt. Dabei sind sie wichtig, um flexibel auf unerwartete Einkommensschwankungen reagieren zu können.
Bei der Wahl der idealen Anschlussfinanzierung spielen viele Faktoren eine Rolle. Kreditnehmende sind dabei oft mit ähnlichen Fragen konfrontiert. Im Folgenden haben wir häufig gestellte Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung und Prolongation zusammengefasst und beantwortet.
Normalerweise kannst du die Prolongation nicht vergessen, weil die kreditgebende Bank dir frühzeitig Verlängerungsangebote für deinen Immobilienkredit schickt. Möchtest du diese Prolongationsangebote nicht annehmen, musst du dir selbst eine Anschlussfinanzierung suchen. Kümmerst du dich weder um eine Prolongation noch um eine Anschlussfinanzierung, wird dein Darlehen in der Regel automatisch in ein deutliches teureres, sogenanntes variables Darlehen ohne Zinsbindung umgewandelt.
Ist die Prolongation vertraglich beschlossen, gelten dieselben Vorschriften wie bei der Erstfinanzierung. Kostenlos kündigen kannst du also erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist oder 10 Jahre nach Vollauszahlung des neuen Darlehens (gesetzliches Sonderkündigungsrecht bei Immobilienkrediten). Bei vorzeitiger Ablösung verlangt die Bank ansonsten eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Ja, du kannst das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank ablehnen. In dem Fall musst du dich aber selbstständig um eine Anschlussfinanzierung bemühen und deine Baufinanzierung umschulden. Der neue Kreditgeber unterstützt dich bei den Formalitäten. Eine Zustimmung der alten Bank ist nicht nötig.
Idealerweise beginnst du schon ein Jahr, spätestens aber 6 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mit der Suche nach günstigen Anschlussfinanzierungen. So kannst du ohne Zeitdruck das optimale Kreditangebot auswählen.
10 Jahre nach Darlehensvollauszahlung genießt du außerdem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht – selbst wenn die Zinsbindung noch läuft. Dann solltest du unbedingt prüfen, wie viel du durch eine kostengünstige Umschuldung deines Baukredits sparen kannst.
Schließt du keine Anschlussfinanzierung ab, läuft dein Darlehen zu variablen Zinsen weiter, die oft höher sind als zuvor. Denn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wechselt die kreditgebende Bank normalerweise automatisch in den Standardtarif. Das kann zu deutlich höheren Monatsraten führen. Du solltest frühzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung abschließen, um deutliche Mehrkosten zu vermeiden.
Bei einer Prolongation wird die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank fortgesetzt, allerdings zu neu vereinbarten Konditionen. Der Kreditgeber wird nicht gewechselt. Dieses Vorgehen ist bequem, aber in der Regel teurer als eine Umschuldung.
Bei einer Umschuldung wird der Immobilienkredit dagegen durch eine neue Bank weiterfinanziert. Die Restschuld gegenüber der bisherigen Bank wird mithilfe des neuen Darlehens auf einen Schlag abgelöst. Der Kreditgeber wird gewechselt, es erfolgt eine Anpassung der Grundschuld. Die Umschuldung eines Baukredits ist aufwendiger als eine Prolongation, kann langfristig aber die Zinskosten deutlich verringern.
