Ob Baufinanzierung, Modernisierung oder Umschuldung: Mit einem Nachrangdarlehen können Immobilieneigentümer/innen flexibel Kapital beschaffen oder Finanzierungslücken schließen.
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Ein Nachrangdarlehen ist eine besondere Form des Immobilienkredits, bei der der Kreditgeber im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmenden erst nachrangig, also nach anderen Gläubigern, bedient wird. Dadurch erhöht sich das Finanzierungsrisiko für die Bank, die im schlechtesten Fall leer ausgeht. Bei Nachrangdarlehen werden deshalb höhere Zinsen verlangt als bei vergleichbaren Erstrangfinanzierungen.
Nachrangdarlehen sind ein beliebter Weg, um Finanzierungslücken zu schließen, unerwartete Nachfinanzierungen zu realisieren oder zusätzliches Kapital zu beschaffen. Sie lassen sich flexibel mit anderen Finanzierungen kombinieren, um die individuellen Ziele der Kreditnehmenden zu erreichen. Nachrangdarlehen eignen sich außerdem ideal, um teure Kredite umzuschulden und die monatliche Belastung spürbar zu reduzieren. Eine professionelle Kreditberatung hilft Ihnen dabei, die optimale Finanzierungslösung zusammenzustellen.
Nachrangdarlehen werden auch zur Finanzierung von Unternehmen, bei Start-up-Gründungen oder für das Crowdinvesting genutzt. Zielsetzung und Ausgestaltung unterscheiden sich im Vergleich zu Nachrangdarlehen für private Darlehensnehmende allerdings stark.
Besonders wenn Ihnen Eigenkapital fehlt, ist der tatsächliche Finanzierungsbedarf bei Baufinanzierungen oft höher als der von der Bank gewährte Kreditbetrag. Ein Nachrangdarlehen kann die Lösung sein: Dank Rangrückstellung kann das geliehene Geld eigenkapitalähnlich eingestuft werden. Das verbessert Ihre Eigenkapitalquote für die erstrangige Finanzierung, was wiederum bessere Konditionen und/oder höhere Darlehensbeträge bedeuten kann.
Sie finanzieren seit einigen Jahren eine Immobilie und möchten diese nun umfassend modernisieren, etwa eine neue Heizung und neue Fenster einbauen. Dazu benötigen Sie eine Finanzierung. Eine Nachfinanzierung im Rahmen des bereits laufenden Erstkredits kann teuer sein – oder unmöglich, weil die neue Kreditsumme die Beleihungsgrenze überschreiten würde. Ein Nachrangdarlehen ermöglicht es, diesen Finanzierungsbedarf zu decken, ohne die Erstfinanzierung umzugestalten.
Dispokredite, Kreditkartenschulden, Autokredite oder teure Ratenkredite: Immobilienbesitzer/innen können solche Verbindlichkeiten besonders günstig umschulden. Dabei werden Altkredite vorzeitig abgelöst und in ein Nachrangdarlehen umgewandelt, was enorme Zinsersparnisse und/oder Ratenersparnisse bedeutet. Bei bereits abbezahlter Immobilie kann ein sogenanntes Eigentümerdarlehen auch als Erstrangdarlehen realisiert werden. Dann sind die Konditionen noch günstiger.
Wird im Insolvenzfall vorrangig bedient.
Höhere formale Anforderungen, deshalb weniger flexibel in der Gestaltung.
Geringeres Risiko für die Bank, daher niedrigere Zinssätze für Kreditnehmende.
Eigenkapital ist wichtig für Konditionen und maximale Kreditbeträge.
Hohe Anforderungen an die Bonität der Kreditnehmenden.
Ideal geeignet, um Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke zu finanzieren.
Wird erst nachrangig bedient, also nach den vorrangigen Gläubigern.
Geringere formale Anforderungen, deshalb flexibler in der Gestaltung.
Höheres Risiko für die Bank, daher höhere Zinssätze für Kreditnehmende.
Eigenkapital ist weniger wichtig. Kann sogar genutzt werden, um Eigenkapitalquote zu steigern.
Geringere Anforderungen an die Bonität der Kreditnehmenden.
Ideal geeignet zur Kapitalbeschaffung und um unerwarteten Finanzierungsbedarf flexibel zu decken.
Ein Nachrangdarlehen ist ein wertvolles Instrument, um Finanzierungslösungen flexibler zu gestalten – sei es zur Überbrückung von Eigenkapitallücken, für Modernisierungen oder zur Umschuldung teurer Verbindlichkeiten. Wichtig ist jedoch, die individuellen Risiken und Möglichkeiten dieser Darlehensform genau zu kennen. Nutzen Sie unsere Expertise und langjährige Erfahrung, um Ihre Gesamtfinanzierung durch ein wirkungsvolles Nachrangdarlehen zu ergänzen.
Es gibt keine speziellen Gebühren, die nur bei Nachrangdarlehen anfallen. Aufgrund des höheren Risikos für den Nachrangdarlehensgeber kostet ein Nachrangdarlehen dennoch mehr als ein vergleichbares Darlehen mit vorrangiger Besicherung. Wie viel höher der Zinssatz ist, hängt von der Bank und den individuellen Rahmenbedingungen der Nachrangfinanzierung ab. Faktoren sind etwa der gewünschte Nettokreditbetrag, die Bonität der Kreditnehmenden oder der Wert der als Sicherheit hinterlegten Immobilie. Der effektive Jahreszins gibt Aufschluss über die tatsächlichen Gesamtkosten.
In der Regel muss außerdem eine neue Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Für diese Grundbuchänderung fallen Notargebühren und Grundbuchkosten an, die sich im Schnitt auf 1 bis 1,5 Prozent des Darlehensbetrags belaufen. Die Bank unterstützt Sie bei den Formalitäten, einige Anbieter übernehmen sogar die Kosten für die Grundbucheintragung.
Häufig erhalten Kreditnehmende ein Nachrangdarlehen von derselben Bank, die bereits die vorrangige Finanzierung gewährt hat. Durch die Kombination von Erst- und Nachrangdarlehen lassen sich Finanzierungen strukturieren, die über die Beleihungsgrenze einer Einzelbank hinausgehen. Denn durch die Aufteilung kann die Bank für jeden Kredit jeweils separate Risikoeinschätzungen vornehmen und die Konditionen entsprechend anpassen.
Eine Nachrangfinanzierung kann aber auch mit anderen Kreditinstituten und Banken realisiert werden. Der Vorteil dabei ist, dass Kreditnehmende einen umfassenden Kreditvergleich vornehmen und viele unterschiedliche Kreditangebote gegenüberstellen können. So finden sie in der Regel eine Nachrangfinanzierung, die besser auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist.
Mit Vorsicht zu genießen sind alternative Darlehensgeber, etwa von P2P-Plattformen, oder Nachrangdarlehen von privaten oder institutionellen Anlegern, insbesondere, wenn keine deutsche Bankenlizenz vorliegt oder keine Verbraucherschutzstandards gelten. Bei diesen können zwar höhere Kreditbeträge oder spezielle Rückzahlungsmodalitäten möglich sein – dafür sind die Zinsen enorm hoch. Prüfen Sie solche Angebote gründlich, am besten mit professioneller Unterstützung.
Kostenfreie und unverbindliche KreditanfrageWenn Sie eine Immobilie beleihen, fungiert diese als Sicherheit für Ihre Finanzierung. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit kann sie also durch eine Zwangsversteigerung verwertet werden. Weil dabei selten der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie erzielt wird, kalkuliert die Bank stattdessen mit dem konservativ geschätzten Beleihungswert: Dieser, so nimmt die Bank an, sollte im Falle einer Versteigerung in jedem Fall erreicht werden. Der Beleihungswert beträgt je nach Bank 70 bis 90 Prozent des Verkehrswerts.
Ausgehend vom Beleihungswert wird wiederum eine Beleihungsgrenze festgelegt. Diese beläuft sich im Schnitt auf 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts, abhängig von der Kreditwürdigkeit der Kreditnehmenden. Die Beleihungsgrenze bestimmt, welcher Kreditbetrag maximal vergeben wird. Darlehen jenseits der Beleihungsgrenze sind nur in Ausnahmefällen und bei sehr guter Bonität möglich.
Durch die Aufteilung in vorrangige und nachrangige Finanzierungen kann die Bank Risiken besser einpreisen. Deshalb liegt die Beleihungsgrenze bei Nachrangdarlehen oft höher als bei Erstrangfinanzierungen.
Wichtig: Die Summe aus der Restschuld der Erstfinanzierung und dem Nachrangdarlehen sollte in der Regel höchstens 80 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie betragen. Der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis der gesamten Darlehenssumme (inklusive Nachrangdarlehen) zum Beleihungswert – sollte 80 Prozent nicht überschreiten, wenn Sie innerhalb der üblichen Beleihungsgrenzen bleiben und Standardkonditionen erhalten möchten.
Eine Rangrücktrittsvereinbarung oder Nachrangklausel ist eine rechtliche Vereinbarung, bei der sich der Kreditgeber eines Nachrangdarlehens verpflichtet, im Falle der Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz der Kreditnehmenden mit seinen Forderungen hinter vorrangige Gläubiger zurückzutreten.
Während das Grundbuch die Rangfolge der sogenannten dinglichen Sicherheiten, etwa der Grundschulden oder Hypotheken, festlegt, regelt der Rangrücktritt zusätzlich die persönliche Forderungsebene. Für private Kreditnehmende ist eine Rangrücktrittsvereinbarung oft Voraussetzung, um ein Nachrangdarlehen überhaupt in eine bestehende Immobilienfinanzierung integrieren zu können.
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