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zur Immobilienfinanzierung

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Frau und Mann sitzen an einem Tablet und füllen online einen Kreditantrag aus.

1. Ausfüllen

Antrag ausfüllen
und absenden

Am Anfang des Weges zu Ihrem persönlichen Wunschkredit, besteht der erste Schritt darin, eine Schufa-neutrale und unverbindliche Kreditanfrage zu stellen. Schufa-neutral bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Kreditanfrage nicht der Schufa gemeldet wird. Zudem ist es möglich, einen so bezeichneten Kredit ohne die Schufa aufzunehmen. Bei solchen Darlehen wird lediglich das Einkommen als Bonitätsnachweis herangezogen, nicht aber die in der Schufa gespeicherten Daten. Bei der Kreditanfrage selbst geben Sie lediglich einige persönliche Daten an, die für den späteren Kredit ohnehin benötigt werden.

Frau telefoniert und lässt sich beraten.

2. Beratung

Wir erstellen gemeinsam mit Ihnen das beste Angebot

Nach dem Ihre Kreditanfrage bei uns eingegangen ist, prüfen unsere Kreditexperten Ihre Anfrage. Anschließend werden die möglichen Kreditvarianten herausgesucht und im Gespräch mit Ihren persönlichen Vorstellungen abgeglichen. Das erarbeitete Ergebnis erhalten Sie zur Durchsicht per Post oder Email nach Hause. Der so gewonnene Überblick über alle Konditionen, ist die Grundlage für die richtige Kreditentscheidung!

Bild von einem Mann und einer Frau die vor Glück lachen

3. Auszahlung

Kreditauszahlung
auf Ihr Konto

Der dritte ist gleichzeitig bereits der letzte Schritt auf dem Weg zu Ihrem persönlichen Wunschkredit. Er besteht darin, dass Sie sämtliche vom Kreditgeber benötigte Unterlagen absenden, insbesondere natürlich den unterschriebenen Darlehensvertrag. Bei einigen Banken wird dies bereits über den digitalen Weg erledigt, dies spart die Postwege und ist bei bspw. Sofortkrediten sehr hilfreich. Anschließend wird der Kreditgeber die Verträge prüfen und Ihnen die gewünschte Darlehenssumme auf Ihr Girokonto überweisen.

Immobilienfinanzierung

Der Kauf eines Grundstücks - mit oder ohne Haus, oder auch einer Eigentumswohnung ist in der Regel nicht aus eigenem Guthaben zu verwirklichen. Darauf zu sparen würde weitaus länger dauern als die Finanzierung, da nebenher auch noch die monatliche Miete zu zahlen ist. Gleiches gilt selbstverständlich für den Neubau. In diesen Fällen können Sie ein Darlehen bei einer Bank oder Bausparkasse aufnehmen. Doch im Gegensatz zum einfachen Ratenkredit, bestehen Immobilienfinanzierungen häufig aus mehreren Bausteinen. Daneben gibt es einiges zu beachten um auch wirklich auf der sicheren Seite zu sein. Wir möchten Ihnen hier die wichtigsten Begriffe erläutern.

Wie viel Eigentum kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach dem geeigneten Objekt oder Grundstück machen, sollten Sie hier sicher sein, denn wenn Sie sich hier verschätzen, müssen Sie sich auf viele magere Jahre einstellen. Um einschätzen zu können, wie viel Ihr Traum kosten darf, ist zunächst wichtig zu prüfen, welche Rate Sie monatlich leisten können. Viele Kunden neigen dazu, die bisherige Kaltmiete auch als Kreditrate anzusetzen. Schließlich konnte diese bisher auch getragen werden. Doch je nach bisherigem Lebensstil kann das fatal sein.

Es gibt Menschen, die monatlich nichts ansparen. Nach dem Motto: „Ich lebe jetzt und nicht in 30 Jahren“ wird jeder Überschuss in Luxus investiert. Hier bietet sich sicherlich Einsparpotenzial. Doch auch ein geringes Einkommen kann schuld sein, wenn nebenher kein Eigenkapital angespart werden konnte.

Dann gibt es Personen, die monatlich mit eiserner Disziplin sparen, was übrig ist, aber irgendwie will das Geld nicht mehr werden. Ständig geht irgendwas im Haushalt kaputt, was ersetzt werden will - ist die Waschmaschine neu, gibt das Auto den Geist auf. Solche Menschen planen oft die bisherige Sparrate zur Kredittilgung mit ein. Doch auch im eigenen Domizil gehen Sachen kaputt, außerdem müssen nun alle Reparaturen selbst getragen werden.

Wie ermittle ich die ideale Kreditrate?

Als erstes sollten Sie eine gründliche Haushaltsrechnung aufstellen. Das bedeutet, dass alle festen Ausgaben eines Jahres zusammengerechnet und dann durch zwölf Monate geteilt werden. Dies ist besonders wichtig, weil häufig im Januar Kosten anfallen, die nur einmal pro Jahr berechnet werden, und die unbedingt eingerechnet werden müssen.

Die Miete können Sie hier getrost unberücksichtigt lassen, dafür müssen Sie aber bei den Heizkosten beachten, dass eine größere Immobilie auch höhere Kosten verursacht. Auch für Grundsteuern sollten Sie einen Zuschlag einplanen. Außerdem, je nach Immobilienwunsch ein Hausgeld (Bei Wohnungen) oder Rücklagen für Modernisierungen (beim Eigenheim). Man sagt hier, dass ein Euro je Quadratmeter das Minimum sein sollte. Eine andere Rechnung macht jedoch mehr Sinn: Stellen Sie sich die Frage, wie lange es dauert, bis die Immobilie absolut nichts mehr wert ist, wenn man nichts daran tut. Keinerlei Renovierung oder Modernisierung. Man kommt auf eine ungefähre Dauer von 50 Jahren. Dann müsste man also eine neue Immobilie kaufen.

Nimmt man nun an, die Immobilie kostet 150.000,- Euro, käme man bei 50 Jahren auf einen Wertverlust von 3.000,- Euro pro Jahr. Dies entspräche also einer Sparrate von 250,- Euro pro Monat. Diese Summe ist gut bemessen und realistisch. Selbstverständlich kann man überall einsparen, und sicherlich kommt es auch auf Ihren persönlichen Geschmack an, wie hoch die Kosten wirklich werden. Dennoch gehört eine nicht zu geringe Summe in die Planung.

Eine ausreichende Sparrate für unvorhergesehene Ausgaben oder ein neues Auto ist ebenfalls ein Muss. Denn wie möchten Sie eine weitere Kreditrate bedienen, wenn Sie eigentlich bereits ihr komplettes frei verfügbares Einkommen für den Immobilienkredit ausgeben?

Nun ist es wichtig, die zukünftigen Lebenshaltungskosten, die Lebensmittel, Kleidung, Freizeitaktivitäten, Urlaube, etc. beinhalten, realistisch anzusetzen. Sie werden dazu neigen, einen geringeren Betrag zu veranschlagen, da Sie während der laufenden Finanzierung bereit sein werden, sparsamer und zurückhaltender zu leben und vielleicht auch auf Urlaub und andere Extras zu verzichten. Diese Betrachtung ist allerdings nicht wirklich realistisch und für Ihre Gesundheit auch nicht förderlich. Leider siegt zudem oft der Bauch über die guten Vorsätze und schon steht die neue, schöne Kaffeemaschine in der neuen, schönen Küche. Und das Girokonto ist am Limit.

Nachdem Sie die voraussichtlichen monatlichen Ausgaben kennen, können Sie diese von Ihren Haushaltseinnahmen abziehen. Bitte beachten Sie auch, dass evtl. Kindergeld oder Unterhaltszahlungen irgendwann wegfallen. Die Summe, die nun übrig bleibt, können Sie für eine Kreditrate ansetzen.

Doch noch wissen Sie nicht, wie viel ihr Traumhaus kosten darf. Hier hilft Ihnen unser Darlehensrechner gern weiter. Tasten Sie sich langsam an die Wunschrate heran. Ist Eigenkapital vorhanden, können Sie dieses noch auf die Kreditsumme aufschlagen. Doch Vorsicht: Es handelt sich um die Gesamtkosten. Darin enthalten sind dann bereits die Maklergebühr, Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten.

Wie hoch ist die monatliche Belastung bei welchem Betrag?

Eine andere Herangehensweise und einfache Möglichkeit der Überschlagsrechnung bietet die Orientierung an der Annuität. Die genaue Begriffserklärung folgt später, hier reicht es zu wissen, dass es sich um die Summe der Zahlungen für ein Jahr handelt. Bei der Überprüfung ob die Finanzierung auf gesunden Füßen steht, rechnen Banken häufig mit einer Annuität von 8%. Das bedeutet, Ihnen sollten Zins- und Tilgungszahlungen für Ihr Darlehen um ca. 8% pro Jahr möglich sein. Bei einem Darlehen von 100.000,- Euro sollten Sie also in der Lage sein, 8.000,- Euro pro Jahr zu zahlen. Bei 200.000,- Euro entsprechend das Doppelte. Monatlich ergäbe das eine Rate von 667,- bzw. 1334,- Euro. Der Grund für dieses Vorgehen liegt im Risiko der Zinsentwicklung.

Welche Zinsbindung sollte ich wählen?

Die Zinsbindung ist die Frist, während der Ihr Kreditzinssatz gleich bleibt und sich nicht verändert. Der Zinssatz, den Banken für eine Immobilienfinanzierung anbieten, hängt von vielen Faktoren ab. Die wichtigste Größe ist jedoch das allgemeine Zinsniveau. Dieses legt in Europa die Europäische Zentralbank fest. Banken wagen dann eigene Prognosen der Zinsentwicklung und nehmen einen Zinszuschlag für jedes Jahr der Zinsbindung. Lag das Zinsniveau für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung im August 2017 um die 1 – 2 % p. a., lag es noch 20 Jahre zuvor bei ca. 6,7%. Beziehen wir uns jetzt auf die im letzten Schritt angenommene Annuität von 8%, bleiben für die Tilgung des Darlehens magere 1,3% übrig. Sollte also der Leitzins im Land wieder steigen, ist eine Belastung von 8% im Jahr gar nicht mehr so unwahrscheinlich.

Eine anfängliche Tilgungsrate von 1,3% wird, auch wenn sie zunächst sehr niedrig erscheint, dennoch ausreichen, um das Darlehen innerhalb von knapp 32 Jahren abzuzahlen. Eine schnellere Tilgung führt auch zu einer schnelleren Schuldenfreiheit.

Die Wahl der richtigen Zinsbindungsdauer ist nicht leicht. Denn niemand kann die Entwicklung der Zinsen vorhersagen. Sind die Zinsen gerade niedrig, und Sie rechnen damit, dass sie steigen werden, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung wählen. Sind sie eher hoch, und Sie rechnen mit einer Senkung, ist eine kurze, oder sogar der vollständige Verzicht auf eine Zinsbindungsfrist ratsam. Bei besonders günstigen Zinsen ist es möglich, innerhalb von 10 – 20 Jahren das Darlehen vollständig abzuzahlen. Ist dies für Sie möglich, sollten Sie auch die Zinsbindungsfrist entsprechend lang wählen. Zwar ist das Darlehen dann insgesamt gesehen etwas teurer, aber Sie sind vor möglichen Zinserhöhungen geschützt und brauchen sich keine Sorgen mehr darum zu machen.

Benötigen Sie längere Zeit für die Abzahlung des Darlehens (Nur wenige Anbieter sagen mehr als 20 Jahre Zinsbindung zu), sollten Sie mit Ihrem Kreditberater über eine Absicherung der Anschlussfinanzierung sprechen. Ein Kombimodell mit einem Bausparvertrag kostet zwar ebenfalls etwas mehr, aber es kann Ihnen viele schlaflose Nächte ersparen.

Das größte Problem bei der Wahl der Zinsbindungsfrist ist also die Prognose. Selbst Wirtschaftswissenschaftler rätseln alle 6 Wochen nach der Ratssitzung der EZB darüber, ob Mario Draghi die Zinspolitik ändert, oder nicht. Wie bei allen Produkten, denn ein solches Bankprodukt ist auch ein Baufinanzierungsdarlehen, ist die eigene Präferenz und Erwartung das Entscheidungskriterium. Es gibt sicherheitsorientierte Menschen und Risikoliebhaber. Wir können Ihnen nur die Möglichkeiten und Gefahren aufzeigen, entscheiden müssen Sie selber.

Verwechseln Sie jedoch nie die Zinsbindungsfrist mit der Kreditlaufzeit. Die Laufzeit ist immer bis zur vollständigen Bezahlung des Darlehens angelegt. Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist wird Ihnen Ihre Bank ein Zinsänderungsangebot zusenden, welches Sie einfach annehmen können. Eine erneute Bewilligung oder Überprüfung der Bonität ist nicht notwendig. An diesem Punkt haben Sie jedoch auch die Chance, sich eine andere, unter Umständen günstigere Finanzierung zu suchen.

Wie kann ich die Beratungsqualität einschätzen?

Zunächst einmal sollten Sie überlegen, an wen Sie sich mit Ihrem Finanzierungswunsch wenden. Die meisten denken als erstes an ihre Hausbank. Jedoch sollten Sie wissen: Egal, ob es sich um eine größere Filialbank in der Stadt, oder um eine kleine Dorfbank handelt: Derjenige, der Ihnen dort gegenüber sitzt, ist höchstwahrscheinlich ein gelernter Bankkaufmann/-frau. Diese Kaufleute sind Allrounder, müssen also alles können, spezialisiert sind nur die wenigsten. Ähnlich, wie bei unseren Politikern plötzlich die Familienministerin zur Verteidigungsministerin wird, herrscht auch in der Bank eine gewisse Fluktuation. Und so wird der Banker, der sich gerade in seine Position als Firmenkundenberater eingefunden hat, plötzlich zum Kreditspezialisten.

Wenn Sie das Gefühl haben, dass wichtige Fragen nicht beantwortet werden können, bietet Ihnen der Besuch bei einem Vermittler für Immobilienkredite eine weitere Möglichkeit. Diese Vermittler arbeiten meist ausschließlich in dieser Branche. Für die Tätigkeit muss eine gesonderte Erlaubnis und meist ein Fachkundenachweis gegeben werden. So muss die Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung gegeben sein. Außerdem wird der Vermittler ins Vermittlerregister der zuständigen IHK eingetragen. So können Sie ganz sicher sein, dass er von seinem Fach etwas versteht und Sie umfassend beraten kann.

Ein weiterer Vorteil ist die Unabhängigkeit der Vermittler. So besteht die Möglichkeit, auf Ihre ganz persönlichen Bedürfnisse und Wünsche einzugehen. Während Ihre Hausbank unter Umständen bestimmte Dinge einfach ablehnt, können Vermittler auf viele verschiedene Banken und deren Konditionen zugreifen um das für Sie passende herauszusuchen. Ein Vergleich der Konditionen auf Kredit.de gibt Ihnen einen Vorgeschmack und die persönliche Beratung durch unsere eigenen Spezialisten rundet unser Angebot ab.

Welche Nebenkosten erwarten mich bei einem Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten sind nicht zu unterschätzen. Zunächst fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Falls also Möbel, wie eine Küche oder Kellerbar mitgekauft werden, sollten Sie den Teil des Kaufpreises gesondert im Kaufvertrag anführen. Die Steuer fällt nämlich nur auf das Grundstück, bzw. die gekaufte Wohnung an.

Dazu kommen noch die Maklergebühren. Glück haben Sie, wenn das Objekt ohne Makler verkauft wird, denn die Maklerprovision ist frei verhandelbar und die Kosten können sich auf über 7 Prozent des Kaufpreises belaufen.

Letzter wichtiger Kostenfaktor ist die Gebühr für den Notar und die Grundbucheintragungen. Diese sind ebenfalls auf den Kaufpreis und die Eintragungshöhe bezogen. Eine Bank rechnet in der Regel mit 2 – 3 Prozent des Kaufpreises. Ein Verzicht auf den Notar ist nicht möglich, da Grundstücksgeschäfte in Deutschland der Notarpflicht unterliegen. Der Notar ist neutral und soll dafür sorgen, dass beide Seiten genau wissen, welche Rechte und Pflichten sie haben, und dass der Wille beider Parteien deutlich und durch den Vertrag auch erfüllt wird. Grundstücksgeschäfte ohne Notar sind also nichtig. Außerdem werden die Eintragungen im Grundbuch über den Notar beauftragt.

Gibt es keine Vorstellung der Gesamtnebenkosten werden normalerweise Pauschalen angesetzt. Für ein Haus ohne größeren Renovierungsbedarf werden meist 10 – 15 Prozent angesetzt. Um die Renovierungsarbeiten beziffern zu können, sollten Sie eine Objektbegehung mit einem Sachverständigen in Betracht ziehen. Der kann die notwendigen Maßnahmen gut einschätzen und beziffern.

Muss ich den Makler bezahlen?

Um den Fiskus kommen Sie nicht herum, der Staat bekommt immer sein Geld. Auf den Notar können Sie ebenfalls nicht verzichten. Aber was ist jetzt mit dem Makler? Wenn der Verkäufer den Maklerauftrag gegeben hat, warum soll ich ihn dann zahlen? Zunächst das Wichtigste: Das Besteller Prinzip gilt nur für Mietverhältnisse. Gemeint ist die Vorgabe: Wer den Makler beauftragt, der zahlt ihn auch. Beauftragt also ein Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem Mieter, dann müssen diese Kosten auch vom Vermieter getragen werden.

Ganz anders sieht es bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie aus. Je nach Bundesland ist es unterschiedlich, wie die Verteilung der Kosten gehandhabt wird. Eine feste Regelung gibt es aber nicht. Während in einigen Bundesländern ausschließlich der Käufer die Kosten übernimmt, wird in anderen Teilen Deutschlands die Provision auf beide Vertragsparteien je zur Hälfte aufgeteilt. Unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. Wenn man es genau betrachtet, ist nicht einmal ein Maklerauftrag Pflicht. Schafft er es, einen Besichtigungstermin mit den Käufern im Objekt zu vereinbaren, und bringt so Käufer und Verkäufer zusammen, besteht das Recht auf eine Provisionszahlung. Diese Vorgehensweise ist allerdings unter Umständen wettbewerbswidrig, und ob ein Makler der so vorgeht lange am Markt bleiben wird ist fraglich.

Welche weiteren Aufwendungen dürfen nicht vergessen werden?

Wenngleich einige Kosten nicht unmittelbar mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, dürfen Sie sie bei Ihrer Planung nicht vergessen. Besonders bei einem Neubau, aber eingeschränkt auch bei Renovierungsarbeiten am Kaufobjekt, werden bereits Zahlungen für Material und Handwerker fällig bevor Sie Ihr bisheriges Domizil verlassen können. Für Ihr Darlehen fallen also mindestens Zinsen an für die Beträge, die Sie bereits in Anspruch genommen haben. Die Tilgung beginnt dagegen erst mit Vollauszahlung, also wenn das Darlehen komplett ausgezahlt wurde. Schließlich können auch für den Umzug, je nachdem wie groß Ihr Haushalt ist, mehrere tausend Euro anfallen, vor allem, wenn Sie eine Firma damit beauftragen.

Doch auch die Zinskosten allein können bereits eine hohe Rate ausmachen, wenn man nebenbei noch die alte Miete zahlen muss. Diese Kosten müssen eingeplant werden. Sprechen Sie mit Ihrem Berater darüber, wie dies am besten geregelt wird. Denn jede Bank legt andere Regeln für Auszahlungen fest, einige nur gegen Rechnung, andere haben Mindest- oder Höchstbeträge. Klare Absprachen sind hier also das Wichtigste.

Fallen immer Bereitstellungszinsen an?

Wenn Sie ein Darlehen beantragen, wird dabei auch ein Darlehensbeginn vereinbart. Normalerweise richtet ein Kreditgeber eine Bereitstellungszinsfreie Zeit ein. In der Regel handelt es sich dabei um 2 Monate, in der das Geld für Sie zum Abruf bereit liegt. Wurde das Geld bis dahin nicht, oder nicht vollständig abgerufen, werden für diesen Teil gesondert Bereitstellungszinsen berechnet. Die Höhe richtet sich ein wenig nach dem Leitzins und den Vorgaben der Bank. Sie können Bereitstellungszinsen vermeiden, indem Sie eine ausreichende kostenfreie Zeitspanne mit ihrer Bank einplanen und fest vereinbaren.

Welche Besonderheiten muss ich beim Neubau beachten?

Der Kauf einer Immobilie ist vergleichsweise einfach, vor allem, wenn sie bezugsfertig ist. Beim Neubau dagegen gibt es eine Menge Fallstricke, auf die wir hier genauer hinweisen müssen.

Unterschiede gibt es bereits beim Erwerb des Grundstücks. Einige Bauträger bieten sowohl das Grundstück an, als auch die gewünschte Immobilie, die darauf errichtet werden soll. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt die Grundsteuer bei separaten Aufträgen für Grundstück und Haus nur auf den Grundstückspreis an. Das Problem ist: Sobald das Finanzamt annehmen kann, dass beim Kauf des Grundstücks bereits ein bestimmtes Objekt geplant war, wird die Grunderwerbsteuer ebenfalls auf das Gebäude berechnet und das Finanzamt stellt eine Nachforderung. Hier kommt es regelmäßig zu Problemen, da bereits kleine Abwandlungen der Verträge eine Steuerpflicht verursachen. Nehmen wir einen Steuersatz von 5,5% an, ist das ein großer Unterschied.

Unvollständige Verträge

Einige so genannte „Komplettpakete“ von Bauunternehmern sind leider alles andere als komplett. Nebenleistungen wie Baustraßen, Baustrom oder so banale Dinge wie der Abraum von Mutterboden oder Außenanlagen (mindestens ein Untergrund um das Auto zu parken) sind teilweise im Angebot nicht enthalten. Dazu kommt vielleicht noch eine Einbauküche und nicht zuletzt Bodenbeläge, die im Angebot nicht eingerechnet wurden, da der Kunde sich ja noch gar nicht für eine Variante entschieden hat. Nicht selten kommen hier über 30.000,- - 50.000,- Euro zusammen, die später entweder mühsam und teuer nachfinanziert werden müssen, oder aber die eiserne Rücklage dahinschmelzen lassen.

Bei Falls Sie für Ihren Bau kein verbindliches Angebot, sondern nur einen Kostenvoranschlag erhalten haben, müssen Sie aufpassen. Denn bei diesen Kosten handelt es sich nur um eine Schätzung, der tatsächliche Preis kann demnach auch höher liegen. Böse Überraschungen sind die Folge.

Die meisten Bauunternehmer verlangen regelmäßige Abschlagszahlungen. Damit weder der Bauherr, noch der Handwerker zu sehr in Vorleistung gehen muss, wird der Bau in verschiedene Gewerke eingeteilt. Ist ein Gewerk fertig, muss der Auftraggeber eine weitere Teilzahlung leisten. Zwar ist auch hier immer für eine Partei ein gewisses Risiko dabei, aber zumindest ist dieses auf einen kleinen Teil der Gesamtsumme beschränkt.

Wie verbindlich ist der Fertigstellungstermin?

Auch wenn in Ihrem Vertrag ein festes Datum für die Fertigstellung garantiert wird, dies kann auch z. B. mit dem Hinweis „7 Monate nach Erstellung der Bodenplatte“ oder ähnlich fest bestimmbarem geschehen, bedeutet dies nicht, dass Ihr Objekt dann bezugsfertig ist. Denn sollte die Verzögerung vom Bauunternehmer verschuldet sein haben Sie zwar ein Recht auf Schadenersatz, aber dennoch können Sie erst einmal nicht einziehen. Das größere Problem ist jedoch: Ist die Verzögerung anderen Umständen geschuldet, sei es eine Lieferverzögerung, oder auch einfach schlechtes Wetter, so ist der Unternehmer nicht einmal zur Entschädigung verpflichtet. Kündigen Sie daher Ihre Mietwohnung nicht zu früh und planen Sie genug Zeit für derlei Probleme ein, auch wenn es schwer fällt. Bei Problemen kann Ihnen ein Anwalt mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Wieviel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Nun kommen wir langsam zur Planung der eigentlichen Finanzierung. Grundsätzlich gibt es Banken, die eine Baufinanzierung auch genehmigen, wenn keinerlei Eigenkapital vorhanden ist. Ratsam ist eine solche Finanzierung jedoch nicht. Um nicht alles auf ein Pferd zu setzen, sollten Sie verschiedene Bausteine einplanen.

Eine ideale Verteilung wären 25% Eigenkapital, 25% Bauspardarlehen und 50% Bankdarlehen. Doch warum ist das so und welche Auswirkungen hätte eine andere Verteilung? Diese Fragen können Sie selbst beantworten, wenn wir über den Beleihungsauslauf gesprochen haben.

Eine weitere Möglichkeit ist ein zinsgünstiges Förderdarlehen der KfW. Auch dieses erklären wir später noch ausführlich.

Was genau ist die Tilgung und welche Varianten kann ich wählen?

Die Tilgung beschreibt die Rückzahlung der Kreditsumme. Anhand der Tilgungsvereinbarung bekommt ihr Darlehen auch seinen Namen. Die geläufigsten Varianten sind das Annuitätendarlehen, das endfällige Darlehen und das Tilgungsdarlehen. Welches wie funktioniert, erklären wir für jede Variante gesondert.

Was bedeutet Sondertilgung?

Bei allen Krediten besteht die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, wenn sie vertraglich vereinbart wurden. Eine Sondertilgung ist also ein größerer Betrag, der freiwillig außerhalb der gewöhnlichen Raten gezahlt wird und vollständig auf den Kreditbetrag angerechnet wird. Eine Sondertilgung verringert also sofort ihre Schuld bei der Bank und damit auch die zu zahlenden Zinsen.

Allerdings haben Sie kein automatisches Recht auf die Leistung von Sondertilgungen. Wenn eine Bank ein Darlehen vergibt, dann muss sie diesen Betrag auch refinanzieren. Sie stellt also Geldanlagen der Kunden Ihrem Darlehen gegenüber. Und für diese Anlagen muss sie Vertragsfristen und Zinsen gewähren. Leisten Sie dann eine Sondertilgung, muss das Geld bis zur eigentlichen Fälligkeit anderweitig angelegt werden. Die Bank hat also ein Wiederanlage-Risiko. Richtet Ihnen also der Kreditgeber eine Sondertilgungsmöglichkeit ein, wird er in der Regel auch einen Risikozuschlag im Zins einrechnen, der dieses Risiko abfedern soll. Versuchen Sie, eine kostenlose Sondertilgungsmöglichkeit einzurichten, wenn Sie diese Möglichkeit bekommen!

Was ist eine Tilgungsaussetzung und wann brauche ich die?

Die Tilgungsaussetzung ist z. B. bei Förderdarlehen der KfW Pflicht. Die Dauer kann zwischen einem und fünf Jahren (je nach Fördervariante) festgelegt werden. Der Kunde zahlt für diese Zeit ausschließlich die Zinsen für das Darlehen, Tilgungsraten fallen nicht an. Dies kann besonders die erste Zeit, in der vielleicht noch Mietzahlungen oder unerwartete Ausgaben anfallen wesentlich erleichtern.

Doch auch wer eine Bank als Kreditgeber hat, kann unter Umständen von einer Tilgungsaussetzung profitieren. Einige Banken bieten ihren Kunden an, in bestimmten, fest definierten Fällen, wie dauerhafter Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung für eine Zeit lang mit den Tilgungszahlungen auszusetzen und ausschließlich Zinszahlungen zu leisten.

Ist eine Ratenreduzierung oder –erhöhung möglich?

Die Zinsen auf das Darlehen sind immer gleich. Eine Änderung der Ratenhöhe kann also nur durch einen Wechsel des Tilgungssatzes entstehen. Eine solche Vertragsfreiheit klingt zwar sehr verlockend, schließlich kann man so flexibel auf Änderungen im eigenen Leben eingehen, aber leider sind sie die Ausnahme. Nur wenige Banken bieten Tilgungswechsel während der Zinsbindungsfrist an. Auch hier haben die Schwierigkeiten wieder mit der Refinanzierung der Bank zu tun. Denn die Kalkulation der Restsumme nach der Zinsbindungsfrist ist so quasi unmöglich.

Was bedeuten die Begriffe Beleihungswert, Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze?

Um festzustellen, welchen Darlehensbetrag die Bank bereit ist, Ihnen zu gewähren, wird zunächst der Gesamtwert der Immobilie festgestellt. Gemeint ist damit ausschließlich der Wert des Grundstücks und der Immobilie. Bau- oder Kaufnebenkosten sind damit nicht abgedeckt. So soll der **Beleihungswert** eine Summe abbilden, die man bei einem Verkauf unter normalen Umständen für die Immobilie am Markt erzielen würde. Dann wird normalerweise ein Risikoabschlag vorgenommen, meist 10 – 15 % des ermittelten Wertes. Damit will die Bank gewährleisten, dass auch bei einem schnell durchzuführenden Verkauf genug Geld für die Tilgung des Darlehens zur Verfügung stehen würde.

Im zweiten Schritt wird nun das nötige Darlehen berechnet, indem alle Kosten zusammengerechnet, und evtl. Eigenmittel oder Fremddarlehen abgezogen werden. Hier sehen wir den Vorteil einer Finanzierung aus mehreren Bausteinen. Nehmen wir an, es besteht ein Bausparvertrag. Das eingezahlte Guthaben ist das mitgebrachte Eigenkapital, das Bauspardarlehen kann (je nach Höhe) ebenfalls als Eigenkapital oder zumindest als nachrangiges Darlehen bis 100% Beleihungsauslauf behandelt und daher abgezogen werden. Die Kreditsumme wird nun dem Beleihungswert gegenüber ins Verhältnis gesetzt. Das Ergebnis ist eine Prozentzahl und gibt den **Beleihungsauslauf** an. Nehmen wir an, der Beleihungswert beträgt 100.000,- Euro und das Darlehen beträgt 50.000,- Euro, so ist der Beleihungsauslauf 50%

Die Beleihungsgrenze ist bei der Berechnung des Zinssatzes eine besondere Größe. Denn Banken dürfen bis zu einer Beleihungsgrenze von 60% (also damit auch einem Beleihungsauslauf von 60%) Darlehen durch die Herausgabe von Pfandbriefen refinanzieren. Diese gelten sogar als mündelsicher, denn es ist sehr wahrscheinlich, bei einem Objekt, das 100.000,- Euro wert ist, wenigstens diese 60% davon auch bei einem Notverkauf zu erzielen. Dieser sichere Anteil am Darlehen ist besonders günstig. Eine weitere Beleihungsgrenze liegt bei 80%. Auch hier gilt die Wahrscheinlichkeit noch recht hoch, aber es dürfen keine Pfandbriefe mehr für diesen Teil ausgegeben werden. Daher ist der Zinssatz hier bereits etwas höher. Weitere Grenzen liegen bei 100% und 120%.

Seit der Finanzkrise 2007, für die vornehmlich „faulen“ Immobilienkrediten die Schuld gegeben wird, sind die Regularien der Banken noch einmal strenger geworden. So müssen für die verschiedenen Beleihungsgrenzen, und damit Risikoklassen, auch verschiedene Eigenkapitalrücklagen gebildet werden. Diese sind teuer und so wird ein weiterer Grund erkennbar, warum mit steigendem Beleihungsauslauf auch die Zinskosten steigen.

Bei allen Berechnungen müssen jedoch auch die Marktgängigkeit und weitere Besonderheiten einbezogen werden. Ein Haus, welches ausschließlich aus Metall besteht, weil der Besitzer ein Metallbauer ist, oder eine Immobilie mit integriertem Nutztierstall wird weniger Interessenten anlocken, als ein Standardmodell. Bei Besonderheiten werden also in der Regel wesentlich höhere Abschläge beim Marktwert angewendet.

Was bedeutet die Grundschuld?

Die Grundschuld stellt einen Pfand für die Bank dar und dient als Sicherheit, dass das Darlehen auch wirklich zurückgezahlt wird. Jedes Grundstück verfügt auch über ein Grundbuch, welches alle wichtigen Informationen zum Grundstück enthält. Neben der Lage und Adresse, sind hier auch der Besitzer und eventuelle Lasten zu finden, die auf dem Grundstück liegen. Für Eigentumswohnungen wird ein gesondertes Wohnungsgrundbuch angefertigt. In Abteilung III können schließlich die Grundschulden eingetragen werden. Diese werden normalerweise in Höhe des gewährten Darlehens zugunsten der kreditgewährenden Bank eingetragen. Damit hat diese das Recht, im Falle der Nichtzahlung durch den Darlehensnehmer, die Zwangsvollstreckung zu beauftragen. In der Regel wird das Haus in einer Zwangsversteigerung angeboten und mit dem Erlös das Darlehen zurückgezahlt.

Formen der Grundschuld

  • Buchgrundschuld
  • Briefgrundschuld

Wird erstere ausschließlich in das Grundbuch eingetragen, besteht für die zweitere ein Grundschuldbrief. Durch diese Urkunde lässt sich diese Grundschuld leichter von einem Gläubiger auf einen anderen übertragen. Falls zum Beispiel ein Kredit durch eine andere Bank abgelöst wird, kann die gleiche Grundschuld einfach durch Abtretungserklärung und Übergabe an den neuen Gläubiger übertragen werden. Da die Aufbewahrung solcher Urkunden jedoch teuer ist, wünschen Banken meist eine brieflose Grundschuld. Diese wird dann auch als solche eingetragen.

Grundschulden können auch für mehrere Gläubiger eingetragen werden. Die Reihenfolge der Eintragung bestimmt die Rangfolge. Der erstrangige Gläubiger, also derjenige, zu dessen Gunsten die Eintragung zuerst erfolgte, wird bei einer Zwangsversteigerung auch zuerst sein Geld erhalten. Die nachrangigen Gläubiger bekommen dann ebenfalls in der Reihenfolge der Eintragung ihr Geld. Reicht der Erlös nicht aus, haben die nachrangigen Gläubiger das Nachsehen und gehen leer aus.

Grundschulden sind abstrakt. Das bedeutet, dass sie nicht davon abhängig sind, ob dagegen eine Schuld besteht. Sind im Grundbuch Grundschulden eingetragen, bestehen sie. Banken müssen daher mit ihren Kunden eine Sicherungszweckerklärung vereinbaren, in der die Kreditschuld mit der Grundschuld verknüpft wird. Sinkt die Schuld bei der Bank durch Tilgungszahlungen, ist die Bank verpflichtet, die Grundschulden freizugeben. Um unnötige Kosten zu vermeiden, wird dies jedoch nur bei Bedarf beauftragt. Eine Freigabe kann in Form einer Löschungsbewilligung oder einer Abtretung an andere Gläubiger erfolgen.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll die Bank für entgangene Zinsen und erhöhte Kosten entschädigen. Sie fallen nur an, wenn das Darlehen während der Zinsbindungsfrist gekündigt wird. Die meisten Banken erlauben eine solche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wie dem Verkauf des Hauses oder einem Sterbefall. Sogar bei Trennungen oder einer Scheidung lassen nur die wenigsten Banken mit sich reden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht im Voraus berechnet werden. Wieviel genau in Ihrem Fall anfällt ist von mehreren Faktoren abhängig. Zum einen natürlich mit der Restlaufzeit. Die Frage ist also, in welcher Höhe der Bank die Zinserträge entgehen. Dann kommt die Frage, wie hoch der Mehraufwand ist, das zu früh erhaltene Geld anzulegen. Da die Konditionen auch für Banken selbstverständlich schwanken, ist dies nur recht kurzfristig abzuschätzen.

Alles in allem unterliegt die Berechnung einer komplizierten Formel. Sicher ist jedoch, dass die Kosten recht hoch sind und in der Regel eine Umschuldung während der Zinsbindungsfrist aufgrund eines möglicherweise günstigeren Darlehens, selbst wenn die Bank es Ihnen erlaubt, nicht ratsam ist.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Zinsbindungsfristen die länger sind als 10 Jahre, dürfen mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Hatten Sie sich also ursprünglich für eine Frist von 15 oder 20 Jahren entschieden, können Sie nach 10,5 Jahren in ein günstigeres Darlehen wechseln, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Wie kann ich meinen Traum absichern?

Viele Menschen kommen zum ersten Mal mit Versicherungen in Kontakt, wenn sie den ersten Job antreten. Doch welche Versicherungen wirklich notwendig sind und welche vollkommen überflüssig, lernt man weder in der Schule, noch in einem Beratungsgespräch. Denn streng genommen sind fast alle Versicherungen sinnvoll. Sich jedoch gegen alle möglichen Ereignisse abzusichern ist ein Luxus, den sich kaum jemand leisten kann. Wir nehmen daher nur Bezug auf die Versicherungen, die in Verbindung mit Wohneigentum stehen.

Wohngebäudeversicherung

Diese Versicherung soll im Falle eines Brandschadens für den Wiederaufbau oder den Abriss und den Neubau haften. Ist das Objekt finanziert, wird auch die Bank auf einer Wohngebäudeversicherung bestehen. Schließlich wäre im Schadensfall unter Umständen die Sicherheit der Grundschuld vollkommen wertlos. In der Regel enthält die Wohngebäudeversicherung einen Schutz gegen Feuer, Explosionen, Leitungswasserschäden sowie Sturm und Hagel. Ein zusätzlicher Baustein ist die Elementarschäden-Versicherung, die bei Überschwemmungen oder Lawinen für den Schaden aufkommt. Ob dieser Zusatz sinnvoll ist oder nicht, sollten Sie mit Ihrem Versicherungsprofi besprechen. Bei Eigentumswohnungen schließt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam eine Versicherung ab.

Hausratversicherung

Die meisten Immobilienbesitzer schließen tatsächlich die wichtige Wohngebäudeversicherung ab. Doch wenn dann ein Schaden eintritt, stellt sich häufig Ernüchterung ein. Denn viele unterschätzen das Interieur ihres Domizils. Während die Wohngebäudeversicherung für alle Schäden am Objekt aufkommt, benötigen Sie für die Möbel und Einrichtungsgegenstände eine gesonderte Hausratversicherung. Diese ermöglicht die Neuanschaffung von beschädigtem Inhalt des Gebäudes.

Bauherrenhaftpflicht

Besonders, wenn Sie Freunde auf der Baustelle helfen lassen, sollten Sie eine Bauherrenhaftpflicht-Versicherung abschließen. Denn nicht nur für Diese haften Sie, wenn etwas passiert. Sollten Fremde sich auf der Baustelle (auch nachts!) verletzen, weil etwa unsachgemäß abgesperrt wurde, so haften sie als Bauherr für diesen Schaden. Doch es gibt noch weitere Möglichkeiten der Absicherung. So können Sie bereits den Rohbau gegen Feuer versichern oder sich eventuelle Vorleistungen absichern lassen. Auf den Internetseiten des „Bund der Versicherten“ finden Sie viele Infos und einen Überblick der Möglichkeiten.

Haus und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

Über diese Versicherung sollten Sie zumindest nachdenken. Insbesondere, wenn Sie nicht nur Eigentümer, sondern auch Vermieter sind. Denn wenn jemand anderem ein Schaden zugefügt wird, weil Sie z. B. im Winter nicht rechtzeitig Schnee geräumt haben, oder weil der morsche Ast Ihrer Eiche durch Eisregen jemandem auf den Kopf fällt, übernimmt diese Versicherung den Schaden für Sie.

Risiko-Lebensversicherung

Dies ist für Ihre Hinterbliebenen die wichtigste Versicherung. Wenn die versicherte Person verstirbt, zahlt die Versicherung die vereinbarte Versicherungssumme aus. Der „Nachteil“: Geht alles gut, sind die Beiträge nach Ende der Laufzeit verloren. Dafür sind diese jedoch relativ gering. Soll das Haus nach Ihrem Versterben nicht an die Bank fallen, und sind Ihre Hinterbliebenen nicht in der Lage, die Darlehensraten zu übernehmen, sollten Sie unbedingt eine solche Versicherung abschließen. Hier gibt es einige mögliche Konstellationen um die Versicherung möglichst günstig und sinnvoll zu gestalten, sprechen Sie einfach mit Ihrem Versicherungsfachmann darüber.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Auch wenn es sich streng genommen nicht um eine spezielle Versicherung für Immobilieneigentümer handelt, ist die Berufsunfähigkeitsversicherung ein wichtiger Punkt. Denn was passiert, wenn Sie längere Zeit Ihrem Job nicht nachkommen können? Können Sie die Raten trotzdem zahlen, oder wäre Ihr Traum in Gefahr? Der durchschnittliche Arbeitnehmer verdient im Laufe seines Lebens ein bis zwei Millionen Euro, je nachdem, welchen Beruf er ausübt. Das ist eine Summe, die man schwer anders ausgleichen kann.

Ist eine Baufinanzierung über das Internet ratsam?

Der Kauf einer Immobilie zu Wohnzwecken ist meist eine einmalige Entscheidung im Leben. Nicht selten klopft einem Menschen das Herz bis zum Hals, wenn er einen Kaufvertrag unterschreibt. Bei der Finanzierung ist es genauso. Durch eine einzige Unterschrift hat man plötzlich viele tausend Euro Schulden auf den Schultern.

Nur die wenigsten Menschen fühlen sich in der Welt der Finanzen sicher und wünschen sich daher bei einem solchen Projekt einen guten Berater und Partner an der Seite, der über die Fallstricke Bescheid weiß. Doch kommt man aus der Branche, muss klar gesagt werden: Nicht immer ist Gold was glänzt.

Als Vergleich nehmen wir einmal Ärzte: Die meisten Menschen haben einen festen Hausarzt. Zu diesem gehen sie mit allerlei Wehwehchen, egal ob es sich um Rückenschmerzen oder Herzrasen handelt. Ärzte sind sich aber darüber bewusst, dass es unter Umständen um Leben und Tod geht und überweisen daher in der Regel sofort an einen Spezialisten, einen Orthopäden oder Chirurgen beispielsweise, wenn sie mit ihrem Latein am Ende sind. Ein Bankberater weiß dagegen, dass er Geschäft machen muss. Und wie das geht, weiß er auch. Doch die paar Baufinanzierungen, die pro Jahr anfallen, sorgen nicht gerade dafür, viel Erfahrung aufzubauen. Er wird sie jedoch niemals an eine andere Bank „überweisen“. Einem Kunden bleiben also zwei Möglichkeiten: Entweder er lässt sich mit möglichen Hunderttausender Beträgen auf ein Abenteuer ein um dem Bankberater zu weiterer Erfahrung zu verhelfen, oder er geht gleich zu einem Spezialisten.

Einen solchen Darlehensvermittler finden Sie bei Kredit.de. Unsere Spezialisten helfen Ihnen bereits von Anfang an dabei, die Möglichkeiten zu verstehen und daraus die für Sie passenden Konditionen herauszufiltern. So bekommen Sie das günstigste Angebot aus vielen möglichen Kreditgebern.

Was ist die Bonität und warum muss sie geprüft werden?

Früher haben Banken häufig bei der Kreditvergabe nur darauf geachtet, ob die Immobilie im Falle einer Versteigerung genug einbringt, um das Darlehen zurückzuerhalten. Doch stellen Sie sich vor, sie kaufen mit allem, was Sie besitzen ein Haus und nehmen dazu ein Darlehen auf. Das Haus ist 200.000,- Euro wert, die Bank gibt Ihnen ebenfalls 200.000,- Euro.

Monatlich müssen Sie von Ihrem Einkommen von 2.500,- Euro eine Rate von 1.800,- Euro zahlen. Von dem restlichen Geld werden Ihre Versicherungen und Ihr Auto getragen. Doch nach und nach wächst das Minus auf dem Girokonto. Die monatliche Rate ist einfach viel zu hoch für Ihr Einkommen. Irgendwann reicht es nicht mehr für die Kreditraten, das Haus wird für 180.000,- Euro versteigert und Sie bleiben ohne Haus auf 20.000,- Euro Schulden sitzen.

Solche Szenarien gab es früher häufig. Doch der Gesetzgeber hat dem einen Riegel vorgeschoben. Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie schreibt vor, dass während der Beratung über eventuelle Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit und die Zahlungsfähigkeit bei Renteneintritt gesprochen und ggfs. Vorsorge getroffen wird. Es wird also sehr genau geprüft, ob das beantragte Darlehen mit dem vorhandenen Vermögen und der Einnahmen-Ausgaben-Situation in Einklang zu bringen ist.

Welche Voraussetzungen muss ich für eine positive Entscheidung erfüllen?

Jede Bank hat andere Mindestvoraussetzungen. Einige vergeben nicht einmal Kredite an ausländische Mitbürger. Allerdings nicht aus Fremdenfeindlichkeit, sondern weil teilweise die Gesetze und Bedingungen, denen Banken unterliegen so kompliziert sind, dass es den Aufwand nicht rechtfertigt.

Wir möchten uns hier nicht den Ratschlägen anderer Portale anschließen. Dass mehr Eigenkapital, besserer Verdienst und eine geringe Verschuldung eine bessere Voraussetzung darstellt und die Zusagewahrscheinlichkeit erhöhen, ist ohnehin jedem klar. Wir möchten aber auch und besonders denen Mut machen, bei denen eben nicht alles optimal ist. Zwar können auch wir nicht garantieren, dass wir in jedem Fall einen Kreditgeber für Sie finden, aber wir von Kredit.de unterstützen Sie bei Ihrem Vorhaben mit unserer ganzen Erfahrung und dem Wissen eines großen Teams.

Warum lehnt die Bank die Finanzierung ab?

Eine Ablehnung kann einige Ursachen haben. Leider bekommen Sie die Begründung von Ihrer Bank nicht mitgeteilt. Denn die Ablehnung erfolgt aus risikorelevanten Gründen. Banken möchten mit ihrer Zurückhaltung verhindern, dass Sie nur wenige störende Punkte verbessern um das Darlehen doch noch zu erhalten, ohne dass tatsächlich die Bonität gesteigert wird. Unterschiedliche Banken haben unterschiedliche Raster, die angelegt werden. Passt ein Punkt nicht, fallen Sie durch. Um nicht 30 verschiedene Gespräche mit 30 unterschiedlichen Beratern führen zu müssen, sollten Sie spätestens nach einer Ablehnung einen Darlehensvermittler ins Boot holen, der die Raster der Banken kennt und anhand Ihrer Vorgaben die für Sie optimale Bank ermittelt.

Damit Sie bereits jetzt wissen, warum Ihre Bank Sie abgelehnt haben könnte, stellen wir hier gern einige häufige Gründe vor:

Negative Haushaltsrechnung

Um festzustellen, ob Sie die Kreditraten auch wirklich regelmäßig zahlen können, erstellen Kreditgeber eine Haushaltsrechnung. Alle Einnahmen werden zusammengerechnet und den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Doch werden hier nicht die aktuellen Daten angesetzt, sondern Pauschalen. Während Sie selbst also für Ihre Familie tatsächlich nur 500,- Euro an Lebenshaltungskosten ausgeben, berechnet die Bank einen Abzug von bis zu 1500,- Euro für eine vierköpfige Familie. Dass dann die Rechnung nicht mehr aufgeht, ist offensichtlich. Doch haben Banken nicht überall die gleichen Vorgaben, so kann das Darlehen bei einer Bank aufgrund mangelnden Einkommens abgelehnt werden, während eine andere Bank mit Ihren Angaben keinerlei Probleme hat.

Ein weiterer Punkt in der Haushaltsrechnung sind Rahmenkredite, von denen Kunden manchmal gar nichts wissen. Haben Sie zum Beispiel schon einmal Möbel auf Raten gekauft? Vielleicht brauchten Sie den Kredit gar nicht, aber die 0% Finanzierung klang so verlockend? In diesem Fall könnte es sein, dass Sie unwillentlich eine Rahmenkreditkarte dazugekauft haben. Da Sie sie nicht wollten, landete Sich vielleicht sogar im Müll oder in der Schublade. Die Bank sieht jedoch bei der Schufa-Abfrage, dass ein Rahmenkredit besteht und setzt Raten an, als würden Sie den Rahmen voll ausnutzen. Denn schließlich könnten Sie dies ja jederzeit tun.

Ebenfalls häufig vergessen, werden gegebene Bürgschaften. Diese stehen, wie ein eigener Kreditvertrag, in der Schufa und werden als Eventualverbindlichkeit voll angesetzt. Manchmal hat man auch einen Kreditvertrag als Mitantragsteller unterschrieben, aber jemand anders zahlt die Raten allein. Dennoch wird die volle Kreditrate als Ausgabe angesetzt. Auch Nachweise über das Gegenteil akzeptieren nicht alle Banken, denn das Kreditgeschäft soll möglichst schlank und ohne Extraaufwand laufen. Eine gesonderte Prüfung der Tatsachen steht dem leider allzu häufig im Wege.

Höchstalter überschritten

Einige Darlehensgeber haben ein Höchstalter, bis zu dem das Darlehen aufgenommen, oder bereits abgezahlt sein muss. Sind Sie zu alt, bekommen Sie eine Ablehnung.

Kein nachhaltiges Einkommen

Sehr häufig kommen Ablehnungen vor, weil die Bank das Einkommen für nicht nachhaltig hält. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie selbstständig sind und sich noch in den ersten drei Jahren, also in der Existenzgründungsphase befinden. Denn selbst wenn es bereits super läuft, wäre ein Einbruch möglich. Auch die Zahlung von Elterngeld wird mit Argusaugen betrachtet, denn wer garantiert denn, dass Sie nach der Elternzeit auch wieder (voll) arbeiten gehen? Gleiches gilt selbstverständlich für befristete Verträge, Ausbildungsverhältnisse und Probezeiten.

Zu wenig Eigenkapital

Ja, es gibt Banken, die auch ohne Eigenkapital finanzieren, wenn die Umstände stimmen. Fakt ist jedoch, dass die meisten Banken genau aus diesem Grund die Finanzierung ablehnen.

Negative Schufa oder schlechter Schufa-Score

Auch ein sehr kleiner, negativer Eintrag in der Schufa kann für eine Ablehnung sorgen. Bei einem Großteil der Banken ist das sogar ein absolutes KO Kriterium. Auch wenn es sich nur um 20,- Euro für eine strittige Telefonrechnung handelt.

Doch auch eine strahlendweiße Schufa-Auskunft kann zu einer Ablehnung führen. Nämlich dann, wenn der Schufa-Score zu niedrig ist. Die Schufa hält sich leider sehr bedeckt, wie der Score zustande kommt, aber für die Ursachenforschung sollten Sie dennoch eine Schufa-Eigenauskunft anfordern um unbekannte, negative Einträge ausschließen zu können.

Schlechter bankinterner Score

Wenn Sie bei Ihrer eigenen Hausbank angefragt haben, kann auch ein bankinterner Score zu einer Ablehnung geführt haben. Denn ähnlich wie die Schufa, unterhält auch die Bank ein ständiges Rating-System. Dieses wird stark von Ihrem Konto- bzw. Zahlungsverhalten beeinflusst. Wenn Sie Ihren Dispo in Anspruch nehmen, passiert nicht viel, überziehen Sie jedoch das Konto auch nur einen Cent darüber hinaus, kann das eine Verschlechterung Ihres persönlichen Scores zur Folge haben. Denn schließlich halten Sie sich nicht an den vereinbarten Rahmen.

Auch Rücklastschriften mangels Deckung oder Abbuchungen von Inkassounternehmen werfen ein schlechtes Bild auf Ihre Zahlungsmoral. Und bevor die Bank ein Risiko mit Ihnen eingeht, verzichtet sie lieber auf das Geschäft.

Einwände gegen das Objekt

Einige Darlehensgeber haben strenge Vorschriften, welche Objekte finanziert werden, und welche lieber nicht. So gibt es Banken, die kategorisch Fertighäuser ausschließen oder nur solche Bauten, die über bestimmte Zertifikate verfügen. Auch könnte es sein, dass eine bestimmte Region einfach nicht finanziert werden soll, z. B. in der Nähe eines Kohleabbaugebietes. Auch ein zu hohes Gebäudealter, zu hohe Grundstückskosten oder ähnliches können zu einer Ablehnung führen.

Unsere Spezialisten von Kredit.de finden für Sie die richtige Bank, damit Sie Ihren Traum jetzt verwirklichen können und nicht erst in einigen Jahren.

Wie lange dauert es bis zur Auszahlung?

Von Antragseingang bis zur Auszahlung des Darlehens sollten Sie mindestens 4 Wochen einplanen. Zwar kann es wesentlich schneller gehen, aber einige Unterlagen müssen vom Notar eingeholt werden, andere benötigen ein Gutachten der Bank und wieder andere müssen von Versicherungen bestätigt werden.

Sicher ist: Je mehr Unterlagen Sie beim Gespräch mitbringen, desto detaillierter fällt bereits der Kreditantrag aus. Nachfragen und Nachforderungen von Unterlagen werden so eher selten. Stellen Sie den Antrag ruhig so früh wie möglich und sprechen Sie mit dem Berater ausführlich über die notwendige bereitstellungszinsfreie Zeit.

Ist der effektive Jahreszins wirklich so wichtig?

Eine Antwort auf diese Frage ist leicht: Jein!

„Das ist gemein“, werden Sie jetzt denken. Aber die Frage ist tatsächlich nicht so einfach zu beantworten. Nehmen Sie zwei exakt gleiche Darlehen, gleiche Höhe, gleiche Laufzeit, gleiche Zinsbindungsfrist und die gleiche Rate, dann können Sie durch die Angabe des effektiven Jahreszinses sehr gut vergleichen. In diesem Zinssatz sind nämlich bereits alle Kosten, die evtl. gesondert anfallen, sowie die Buchungsunterschiede der Banken.

Wenn Sie jedoch unterschiedliche Konstellationen vergleichen, vielleicht sogar noch ein Bauspardarlehen hinzukommt, wird es wirklich schwierig. Denn nehmen wir einmal an, Sie haben bei einer Finanzierungsvariante einmalige Kosten von 500,- Euro. Wenn Sie dann eine Laufzeit von 20 Jahren haben, wird dies den effektiven Jahreszins kaum beeinflussen, da die 500,- Euro auf die 20 Jahre aufgeteilt werden können. Ist die Laufzeit aber nur 3 Jahre, wird dies den Effektivzins enorm in die Höhe treiben.

Die beste Variante, auch wenn es erst einmal etwas aufwändiger ist, ist die Berechnung der Gesamtkosten in Euro. Helfen kann Ihnen ein guter Zinsrechner aus dem Internet, der Ihnen alle wichtigen Daten ausgeben kann. Das nimmt vielleicht einmal 60 - 90 Minuten in Anspruch, aber dafür können Sie unter Umständen viele tausend Euro sparen. Wenn Sie einen Finanzierungsberater an Ihrer Seite haben, können Sie auch ihn sicher um Hilfe bitten.

Wie vergleiche ich richtig?

Wer beim Vergleich von Darlehenskonditionen nur auf den Zinssatz schaut, zahlt unter Umständen drauf. So sollten Sie sich zuerst darüber im Klaren sein, was ihnen wichtig ist. Gleichbleibende oder sinkende Raten, kostenlose Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, eine Absicherung für die Restschuld oder andere Punkte. Erwarten Sie vielleicht in ein paar Jahren eine Zahlung aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft? Was soll dann mit dem Darlehen geschehen? Erst wenn Sie diese Punkte geklärt haben, sollten Sie auf die Preise schauen. Scheuen Sie sich nicht, ihrem Beraten Fragen zu stellen! Dies ist der häufigste Grund für Unwohlsein bei Kunden. Viele scheuen sich, zuzugeben, dass sie von Finanzen keine Ahnung haben. Aber es geht um Ihr Leben und um viele Jahre der Verpflichtung. Stellen Sie jede noch so unwichtige Frage, auch ein guter Berater weiß vielleicht nicht alles sofort, aber er besorgt ihnen die Antwort.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form von Immobiliendarlehen. Seinen Namen hat es von der Annuität. Dies ist die immer gleichbleibende Summe, die jährlich (lat. annuatim) an die Bank gezahlt werden muss. Diese Summe besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil und wird in den meisten Fällen auf eine monatliche Zahlung aufgeteilt.

Bei einem Annuitätendarlehen wird die Ratenhöhe anhand der anfänglichen Tilgung festgelegt. Ein Beispiel wird Ihnen das etwas verdeutlichen:

Der Finanzierungsbetrag soll 100.000,- Euro betragen. Vereinbart wird ein Zins von 2% pro Jahr. Die anfängliche Tilgung wird mit 3% festgelegt.

2% von 100.000,- sind 2.000,- Euro. 3% sind also 3.000,- Euro. Diese Summe wird als Monatsrate ausgewiesen, also 5.000,- x 1/12. Das ergibt eine Annuität von 416,67 Euro zusammengesetzt aus 166,67 Euro Zinsleistung und 250,- Euro Tilgungsleistung. Diese Rate wird nun bis zum Ende der Zinsbindungsfrist jeden Monat fällig. Da jedoch bereits nach einem Monat die Restschuld nur noch 99.750,- Euro beträgt, muss auch der Zins nur noch auf diese kleinere Summe bezahlt werden. Die Rechnung beginnt also von neuem. So sinkt jeden Monat die Zinszahlung, da aber die Rate gleich bleibt, steigt automatisch die Summe für die Tilgung an. Aus diesem Grund dauert die Abzahlung eines Annuitätendarlehens bis zur Hälfte weit länger, als die Abzahlung für die restliche Hälfte.

Nachteile der Annuität

Durch die sich verändernden Anteile der Rate ist es fast unmöglich, ohne einen Tilgungsplan zu berechnen, wie die Restschuld zu einem bestimmten Tag sein wird. Glücklicherweise gibt es inzwischen einige Rechner im Internet, die die Restschuld mit wenigen Eingaben berechnen.

Ein Annuitätendarlehen kann sowohl mit einer Zinsbindung, als auch als variabel verzinstes Darlehen aufgenommen werden. Welche Variante für Sie in Frage kommt, sollten Sie mit Ihrem Finanzierungsberater klären, denn es kommt hier sehr auf Ihre eigenen Präferenzen an.

Theoretisch kann die Rückzahlung bei einem Annuitätendarlehen in jährlichen, halb- oder vierteljährlichen Raten erfolgen. In der Praxis wird jedoch fast immer eine monatliche Ratenzahlung vereinbart. Nach der Laufzeit des Annuitätendarlehens ist dieses vollständig getilgt. Sondertilgungen führen normalerweise zu einer kürzeren Laufzeit und damit zu einer Zinsersparnis.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Nun, der offensichtlichste Unterschied zum Annuitätendarlehen ist die fehlende Annuität. Beim Tilgungsdarlehen gibt es keine gleichbleibende Rate. Dennoch ist es planbar. Das Funktionsprinzip ist einfach: Es wird eine feste Tilgung vereinbart, beispielsweise 5 Prozent pro Jahr. Es müssen also im ersten Jahr 5% der Darlehenssumme zurückgezahlt werden. Im zweiten Jahr ist es die gleiche Summe und im dritten genauso. Dazu kommt der vereinbarte Zinssatz für die geschuldete Summe. Sind nun Teile des Darlehens abbezahlt, sinkt dadurch automatisch die Zinszahlung.

Die ersten Raten sind also beim Tilgungsdarlehen wesentlich höher als die letzten Raten. Dafür ist es leicht, auszurechnen, wann wie viel bezahlt ist. Nach einem Jahr sind also noch 95% der Summe abzuzahlen, nach 5 Jahren sind es nur noch 75% und so weiter.

Geeignet ist ein Tilgungsdarlehen am ehesten für Menschen, die in den nächsten Jahren viel Geld zur Verfügung haben, aber z. B. in ein paar Jahren beruflich kürzer treten wollen, oder das Darlehen später von der Rente zurückzahlen wollen. Denn diese fällt höchstwahrscheinlich geringer aus als das monatliche Gehalt.

Was ist ein variables Darlehen?

Ein variables Darlehen orientiert sich immer an einem Vergleichszinssatz. Meist ist dies in Deutschland der Euribor, der Zinssatz, der auch für Kreditbewilligungen unter Banken angewendet wird. Bei der Darlehensvergabe an Endkunden wie Sie wird diesem Zinssatz noch ein Risikozuschlag aufgerechnet. Variabel ist das Darlehen, weil es keinerlei Zinsbindungsfrist hat. In der Regel erfolgt alle 3 Monate (es kann aber auch erst nach sechs oder zwölf Monaten der Fall sein) eine Zinsanpassung. Somit sind Sie als Kreditnehmer also vor einer Zinserhöhung nicht geschützt. Dafür können Sie aber auch von einer Zinssenkung profitieren. Ein variables Darlehen ist immer mit einer Frist von 3 Monaten kündbar, weshalb es sich besonders gut eignet, wenn Sie ihr Haus verkaufen möchten, aber noch keinen Käufer gefunden haben. Denn wenn es keine Zinsbindung gibt, fällt auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Cap-Darlehen

Eine Unterart des variablen Darlehens ist das Cap-Darlehen. Um zu große Risiken bei der Zinsentwicklung abzusichern, wird ein Höchstbetrag für die Zinsen vereinbart. Der Zinsentwicklung wird sozusagen ein Hut aufgesetzt, höher geht also nicht. Ist ein Cap von 6% vereinbart, profitiert der Kunde bei günstigen Zinsen, muss aber niemals fürchten, mehr als 6% bei steigenden Zinsen zahlen zu müssen. Selbstverständlich berechnet die Bank auch für diesen Service einen Zuschlag.

Woher bekomme ich ein Förderdarlehen?

Förderdarlehen sind besonders zinsgünstige Kredite. Wer mit welchen Mitteln gefördert wird, und wie viele Mittel insgesamt zur Verfügung gestellt werden, bestimmt die Bundesregierung bei der Aufstellung ihres Haushaltsplans. So stellt sie Programme auf zur Förderung der Industrie (Existenz- und Unternehmensdarlehen), der Bildung (Studienkredite und BAföG], für die Herstellung von Wohneigentum und für bestimmte Umbaumaßnahmen, zum Beispiel für altersgerechten Umbau oder energieeinsparende Maßnahmen.

Die einzelnen Programme werden von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) verwaltet. Diese handelt jedoch zentral und arbeitet daher nach dem Hausbankprinzip. Das bedeutet, dass ein Darlehen direkt bei einer Bank vor Ort, oder auch aus dem Internet, beantragt werden kann. Dieser Antrag wird dann an die KfW weitergeleitet, die die weitere Abwicklung übernimmt.

Für den privaten Wohnbau kommen mehrere Programme in Frage. Erkundigen Sie sich nach den genauen Konditionen auf der Seite der KfW, da nur so sichergestellt ist, dass Sie auch die aktuellen Konditionen angezeigt bekommen. Mit ein paar Klicks führt Sie die Homepage durch Ihre geplanten Maßnahmen und zeigt auf, welches Programm für Sie in Frage kommt.

Darlehen der KfW haben Vor- und Nachteile. Der größte Vorteil ist in der Regel ein günstigerer Zinssatz und die tilgungsfreie Anfangszeit. Doch wenig Flexibilität bei der Rückzahlung und wenige Gestaltungsmöglichkeiten bei der Zinsbindung machen, besonders bei einem ohnehin günstigen Leitzins, häufig die Entscheidung gegen ein KfW Darlehen nötig.

Gegründet wurde die KfW ursprünglich nach dem zweiten Weltkrieg um die Mittel des Marshall-Plans für den Wiederaufbau der deutschen Wirtschaft zu verwalten.

Bekomme ich auch ohne Eigenkapital ein Immobiliendarlehen?

Auch ohne Eigenkapital haben Sie Chancen auf die Finanzierung einer Immobilie. Zwar winken die meisten Banken ab, doch Ausnahmen bestätigen die Regel. Ein solches Darlehen nennt sich „Vollfinanzierung“, manchmal auch 120% Finanzierung genannt. Denn inklusive der Kaufnebenkosten sind schnell 120% des Beleihungswertes erreicht.

Doch sollten Sie sich ganz klar, deutlich und ohne Ausreden fragen, warum es bisher nicht möglich war, Eigenkapital anzusammeln. Waren es unvorhersehbare Ausgaben, müssen Sie möglichst realistisch einschätzen, ob solche Kosten nicht auch in Zukunft anfallen könnten. Im Eigenheim vielleicht noch eher, als im Mietobjekt. Wer zahlt Ihnen die Dachreparatur, falls es reinregnet? Könnten Sie eine zusätzliche Kreditrate ebenfalls leisten? Könnten Sie die laufenden Kosten weiterhin tragen, wenn aufgrund längerer Krankheit ein Teil des Einkommens wegbricht?

Von Kunden hört man immer wieder Sätze wie: „Meine Kosten hätte ich auch ohne Eigenheim, ich zahle ja jetzt auch die Miete:“ Das ist korrekt. Doch die Mietschulden, die sich eine Zeit lang ansammeln sind nichts im Vergleich zu dem Schuldenberg, der nach einer Zwangsversteigerung übrig bleibt. Und die Zusatzkosten die auf Eigentümer zukommen, sei es weil die Stadt die Straße erneuert, weil der Rasenmäher den Geist aufgibt oder der Keller überschwemmt ist, können einer knappen Finanzierung den Todesstoß versetzen.

Auch die Gefahr der Zinserhöhung nach dem Zinsbindungsende wird extrem unterschätzt. Besprechen Sie die möglichen Folgen bereits vor Vertragsschluss und prüfen Sie mögliche Absicherungen.

Was wird finanziert?

Grundsätzlich werden alle mit dem Kauf oder Bau zusammenhängenden Kosten finanziert. Bis zu einem geringen Grad können sogar andere Kredite mit abgelöst werden. Dies hilft vor allem dabei, die monatliche Belastung so gering wie möglich zu halten. Ob es jedoch sinnvoll ist, ein Darlehen für ein Auto, welches vielleicht 7 Jahre gefahren werden kann in ein Darlehen über 30 Jahre einzurechnen, sei mal dahingestellt. Doch es kann helfen, die regelmäßigen Kosten zu verringern.

Kann ich fehlendes Eigenkapital durch Eigenleistungen ausgleichen?

Einige Bauherren packen bereits beim Bau des Eigenheims kräftig mit an, diese Arbeit wird tatsächlich von Kreditgebern als Eigenkapital angerechnet. Doch gilt es bei der Einschätzung des Umfanges einiges zu beachten. Häufig wird der geplante Einsatz bereits vor dem Finanzierungsantrag mit dem Bauunternehmer besprochen. Da ist man schnell geneigt, die Kosten durch geeigneten Einsatz zu drücken. Doch bevor Sie bei der Bank stolz verkünden, Eigenleistungen im Wert von 20.000,- Euro einzubringen, sollten Sie sehr genau prüfen, wie realistisch das ist.

Denn zum einen hat die Erfahrung leider gezeigt, dass eingeplante Freunde nicht immer erscheinen. Denn auch die sind in der Regel berufstätig und ein guter Wille reicht manchmal einfach nicht aus. Und selbst wenn Sie die Arbeit allein verrichten wollen: Wie viele Stunden können Sie wie häufig in der Woche leisten? Wohlgemerkt nach dem Job. Und dann ist noch die Familiensituation zu bedenken. Es kommt tatsächlich vor, dass Ehepaare sich auseinanderleben, weil einer der beiden den ganzen Tag auf der Baustelle arbeitet und der andere mit den kranken Kindern allein zu Hause sitzt. Zugegeben, das klingt wenig romantisch, aber in der Praxis kommt leider genau das häufiger vor.

Und schließlich der größte Knackpunkt: Wenn Sie Arbeiten übernehmen möchten, deren Erledigung Voraussetzung für weitere Arbeiten sind, kann eine Verzögerung auf Ihrer Seite auch die Verzögerung weiterer Arbeiten nach sich ziehen. Ebenfalls unsicher ist die Frage der Garantie. In der Regel schließt die Eigenleistung nicht nur die Garantie für diese eine Leistung aus, sondern auch die nachfolgenden. Haben sie also eine Mauer errichtet, aber jemand anders hat sie verputzt, wird keine Gewährleistung für den Putz übernommen.

Gegen kleinere Eigenleistungen in realistischem Rahmen ist jedoch ganz sicher nichts einzuwenden. Einige Banken erlauben sogar einen gewissen Betrag, z. B. 10.000,- Euro anzusetzen, ohne dass dafür gesonderte Nachweise erbracht werden müssen. Denn wer bereits einmal gebaut hat, weiß dass immer etwas zu tun und überall etwas anzupacken ist.

Was hat es mit diesem Wohn-Riester auf sich?

Die Vorsorge für das Rentenalter ist immer wieder ein großer Knackpunkt in der Politik. Forscher sind sich sicher: Die Renteneinkünfte werden in der Zukunft nicht reichen um den Lebensstandard zu sichern.

Daher wurde die Riester-Rente ins Leben gerufen. In den meisten Fällen handelt es sich um Bank- oder Versicherungsverträge, die erst genutzt werden können, wenn das Rentenalter erreicht ist. Der Grundgedanke ist, jeden Bürger mit einer Zulage zu belohnen. Allerdings müssen dafür 4% des steuerpflichtigen Jahreseinkommens in den Vertrag eingezahlt werden. Belohnt wird der Kunde dafür mit einem Mindestbonus von 154,- Euro. Gibt es Kinder im Haushalt, können für jedes vor 2008 geborene Kind 185,- Euro, für jedes jüngere Kind sogar 300,- Euro kassiert werden. Unterstützt werden vom Staat aber nur Beiträge bis 2.100,- Euro pro Jahr (die Zulagen bereits eingerechnet). Alle selbst eingezahlten Beiträge kann der Sparer von seiner Einkommensteuer absetzen. Bei Gutverdienern mit einem persönlichen Steuersatz von 40% wäre das eine Ersparnis von ca. 778,- Euro.

Dagegen muss jedoch die Rente aus einer normalen Riester-Versicherung im Alter wieder versteuert werden. Ob sich das Verfahren also lohnt oder nicht, kann in der Ansparphase nicht ausreichend geklärt werden. Während der durchschnittliche Steuersatz im Berufsleben jedoch eher um die 30% liegt, sinkt er im Rentenalter durch das verminderte Einkommen auf 18% Somit ergibt sich hier sehr wohl eine Ersparnis. Doch ist die Einzelfallbetrachtung sehr wichtig.

Seit November 2009 findet man auf dem Markt neben der Riester-Versicherung auch sogenannte Wohn-Riester-Verträge. Angeboten werden sie meist von Bausparkassen in Form eines Bausparvertrages. Die Funktionsweise ist ähnlich der von Versicherungen. Der Staat hilft durch die Zulagen bereits bei der Ansparung des Vertrages. Zahlt der Kunde die Steuerersparnis ebenfalls in den Vertrag, kann so eine viel schnellere Zuteilung erreicht werden. Doch auch in der Tilgungsphase des Bauspardarlehens wird der Vertrag weiterhin vom Staat gefördert. Sie können also bereits lange vor Rentenbeginn von der Riester Förderung profitieren.

Zu bedenken ist allerdings: Während die Rentenzahlung aus einer Riester Versicherung steuerpflichtig ist, bekommen Sie aus dem Bausparvertrag keine Leistung die versteuert werden könnte. Daher wird für Sie in dem Augenblick, in dem die geförderten Beiträge ins Haus fließen (in der Regel der Zeitpunkt der Darlehensauszahlung) ein virtuelles Konto eingerichtet. Dieses nennt sich das Wohnförderkonto. Die gesamte, geförderte Summe wird darauf festgeschrieben und jährlich mit 2% (Stand 2017) verzinst. Somit wächst der Betrag an. Bei Renteneintritt muss dieser gesammelte Betrag versteuert werden. Sie können sich dann entscheiden, ob Sie die Steuerlast auf monatliche Zahlungen (Höchstalter 85) verteilen möchten, oder ob Sie die Schuld in einer Summe bezahlen möchten. In diesem Fall gewährt Ihnen der Staat einen Rabatt von 30%, Steuern fallen also nur auf 70% des Gesamtbetrags an.

Welche Regeln sind einzuhalten?

Da die Riester-Förderung der Altersvorsorge dienen soll, wird durch den Wohn-Riester nur selbstgenutztes Wohneigentum gefördert. Mietobjekte sind nicht förderfähig, ebenso wie Ferienimmobilien. Jedoch ist auch ein altersgerechter Umbau durch einen Riester Vertrag finanzierbar. Schwierig wird es immer dann, wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind, beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, auch wenn es mehreren Mitgliedern der gleichen Familie gehört.

Ein Verkauf der Immobilie bedeutet nicht gleich das Aus – Wenn das Geld innerhalb einer bestimmten Frist erneut für ein selbstgenutztes Objekt eingesetzt wird. Auch eine Vorübergehende Vermietung ist denkbar. Jedoch immer unter der Voraussetzung, dass das Objekt bald wieder selbst bewohnt wird.

Haben Sie sich für einen Wohn-Riester-Vertrag entschieden, aber das ursprünglich geplante Eigenheim wird nun doch nicht zur Wirklichkeit, haben Sie jederzeit die Möglichkeit, den Vertrag in eine monatliche Rente umzuwandeln.

Warum hilft mir ein Bausparvertrag?

Die Möglichkeiten, die ein Bausparvertrag (mit oder ohne Riester) bietet, sind enorm. Das Wichtigste vorweg: Darlehen bis zu 30.000,- Euro dürfen von einer Bausparkasse als Blankodarlehen vergeben werden. Das heisst, dass weder Nachweise für die Verwendung zu erbringen sind (Wohnwirtschaftlichkeit sollte jedoch gegeben sein), noch dass Sicherheiten, wie eine Grundschuld, nötig sind. Das bedeutet, dass sowohl das Guthaben, als auch ein Darlehen bis 30.000,- Euro bei der Bank als Eigenkapital angerechnet werden können. Dadurch sinkt dort der Beleihungsauslauf und damit auch Risiko und Zinssatz. Die optimale Bausparsumme für eine solche Konstellation ist also je nach Mindestansparsumme Ihrer Bausparkasse um die 50.000,- Euro. Wenn 40% (20.000,- Euro) angespart sind, kommen Sie mit dem Darlehen von 30.000,- Euro auf die perfekte Summe. Haben Sie vorsorglich einen größeren Bausparvertrag abgeschlossen, können Sie in den meisten Fällen den Bausparvertrag teilen. Er würde also gesplittet in unterschiedliche Teile, so dass dennoch ein Blankodarlehen, und daneben noch ein Bauspardarlehen möglich wären. Dieser zweite Teil müsste allerdings z. B. durch eine Grundschuld besichert werden.

Bei der Rückzahlung eines Bauspardarlehens haben Sie die größtmöglichen Freiheiten. Zwar gibt es eine monatliche Mindestrate, je nach Tarif zwischen 4 und 10 Promille der Bausparsumme, aber darüber hinaus dürfen Sie jederzeit in unbegrenzter Höhe kostenlose Sondertilgungen leisten.

Außerdem wissen Sie bereits bei Abschluss des Vertrages die auf Sie zukommende Zinsbelastung. Aus diesem Grund bietet ein Bausparvertrag Ihnen auch die Möglichkeit, eine spätere Anschlussfinanzierung abzusichern. Hierfür gibt es unterschiedliche Varianten. Eine Möglichkeit besteht in der Ansparung neben Ihrer Finanzierung. Läuft dann das Bankdarlehen aus, können Sie die Anschlussfinanzierung mit dem Bauspardarlehen realisieren. Doch die zusätzlichen Raten können eine hohe Belastung sein. Der Vorteil: Sie sind flexibel in der Ansparung. Ist es einmal eng, müssen Sie den Vertrag nicht besparen. Doch wird dann auch nicht die Summe, die Sie benötigen rechtzeitig zuteilungsreif sein.

Eine andere Möglichkeit ist etwas komplizierter, aber dennoch möglich: Sie beantragen bei Ihrer Bank ein höheres Darlehen. Diese zusätzliche Summe zahlen Sie in den Bausparvertrag ein. Da dieses Guthaben als Zusatzsicherheit an die Bank abgetreten wird, ändert sich der Beleihungsauslauf nur marginal. Der Vertrag wird so konfiguriert, dass Sie nach Ablauf Ihrer Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung zum fest vereinbarten Bausparzins sicher haben. So können Sie das Zinsänderungsrisiko faktisch ausschließen. Zwar ist diese Variante insgesamt durch die Kosten im Bausparvertrag und die zusätzlichen Zinskosten etwas teurer, aber wenn man mit einer Erhöhung des Marktzinses rechnet, können so neben der sorglosen Nachtruhe die sie ermöglicht auch noch tausende Euro gespart werden.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Das Volltilgerdarlehen beschreibt keine eigene Darlehensvariante. Es kann sich also um irgendeine Art Darlehen handeln. Die einzige Voraussetzung, die es zu einem Volltilgerdarlehen macht, ist, dass es innerhalb der festgelegten Zinsbindungsfrist vollständig abbezahlt, also voll getilgt, wird. Der größte Vorteil an diesem Vertrag besteht in der Zinssicherheit. Wenn Sie also die Möglichkeit haben, innerhalb einer Niedrigzinsphase ein Volltilgerdarlehen abzuschließen, sollten Sie dies tun. Zwar können die Zinsen gleich niedrig bleiben, in dem Fall hätten Sie vielleicht ohne Zinsbindung etwas Geld eingespart, aber wenn sie sich verändern, besteht eine erhöhte Wahrscheinlichkeit, dass sie steigen. Und dies kann unter Umständen sehr teuer werden.

Für diese Variante kann eine beliebige Zinsbindung gewählt werden. Da jedoch nur wenige Banken Fristen über 20 Jahren anbieten, steigt die nötige Tilgungsrate enorm an. Doch auch hier sollten Sie sich hinterfragen, ob ein Darlehen in der angestrebten Größe wirklich das richtige ist. In einer Phase mit sehr geringen Zinssätzen sollte das Darlehen mühelos innerhalb von 20 Jahre abzuzahlen sein, da der Tilgungsanteil so besonders hoch gewählt werden kann. Orientieren Sie sich hier wieder an 7 – 8 Prozent Jahresleistung inkl. Zinsen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite. Wenn die Annuität nur bei 3 – 4% liegt, sollten Sie überlegen, ob ein günstigeres Objekt vielleicht geeigneter wäre.

Was ist ein endfälliges Darlehen und wann macht es Sinn?

Bei einem endfälligen Darlehen, häufig auch Festdarlehen genannt, werden während der Laufzeit ausschließlich die Zinsen für den Kredit bezahlt. Tilgungsleistungen gibt es dagegen nicht. Erst am Laufzeitende wird der Kredit in einer Summe zurückgezahlt.

In welchen Fällen dies sinnvoll ist, wird jedem klar, der z. B. eine kapitalbildende Lebensversicherung hat. Wird diese gekündigt, verliert man häufig den Anspruch auf Überschüsse oder Bonuszahlungen. Außerdem haben besonders ältere Versicherungen häufig sehr gute Zinssätze. Es kann daher möglich sein, dass es günstiger ist, ein Darlehen aufzunehmen und bei fällig werden der Lebensversicherung mit dem Guthaben aus dieser zurückzuzahlen.

Allerdings fordern Banken in der Regel die Abtretung des Versicherungsvertrages. Denn der Wert der Immobilie könnte sinken, obwohl noch keinerlei Zahlungen an die Bank zurückgeführt wurden. Außerdem könnte ein Darlehensnehmer theoretisch die Versicherung kündigen und das Geld für vollkommen andere Zwecke verwenden. Die Bank ginge in dem Fall leer aus und würde dies erst am Laufzeitende merken. Die Abtretung dient also auch hier der Kreditsicherung.

Auch andere Fälle, in denen der Kreditgeber mit einer größeren Zahlung rechnet, wären ein Fall für ein endfälliges Darlehen. Es wäre z. B. auch möglich, dass ein Wertpapierdepot sehr gute Werte enthält, die jedoch aufgrund der Marktsituation nicht verkauft werden sollen. Oder aber ein größerer Geldbetrag ist fest angelegt. Auch wenn weitere Immobilien vorhanden sind, die in ein paar Jahren verkauft werden sollen, macht ein endfälliges Darlehen Sinn.

Auch die Variante mit der Ablösung durch ein Bauspardarlehen kommt für ein endfälliges Darlehen in Frage.

Bei allen Möglichkeiten, die ein endfälliges Darlehen bietet, muss jedoch eines gesagt werden: Der Neuabschluss eines Vertrages als Tilgungsersatz macht fast nie Sinn. Denn die Kosten sind regelmäßig höher als bei gleichmäßiger Tilgung. Aber: Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein vermietetes Objekt, kann ein Steuervorteil entstehen, denn die Zinskosten für Ihr Darlehen können von der Steuer abgesetzt werden. Somit ist es tatsächlich in einem solchen Fall möglich, dass sich diese Konstellation lohnt. Allerdings sollten Sie darüber zunächst mit ihrem Steuerberater sprechen.

Kann ich durch ein Fremdwährungsdarlehen Geld sparen?

In den meisten Fällen wird das Immobiliendarlehen in Euro ausgezahlt und in der gleichen Währung wieder beglichen.

Es ist jedoch auch möglich, ein Darlehen in einer Fremdwährung zu vereinbaren. Der Sinn darin liegt in einer möglichen Zinsersparnis. Denn in anderen Ländern gelten auch andere Zinssätze. Somit könnte ein Darlehen, welches in japanischen Yen aufgenommen wird durchaus besonders günstig sein. Denn während im Jahr 2006 das Zinsniveau im Euroraum um die 3% betrug, lag es in Japan damals bereits bei 0,25%. Das ist eine enorme Ersparnis. Inzwischen haben sich die Zinsen bei uns jedoch denen Japans angenähert und es besteht kaum mehr ein Unterschied.

Eine besondere Gefahr des Fremdwährungsdarlehens besteht im Wechselkurs. Denn ein in Yen oder Schweizer Franken aufgenommenes Darlehen muss auch in dieser Währung zurückgezahlt werden. Das bedeutet, dass jede Rate zum jeweils gültigen Wechselkurs umgerechnet wird. Zwar bleiben 500 Franken immer 500 Franken, aber der Wert, der in Euro Ihrem Konto belastet wird, ist jedes Mal ein anderer.

Vor einigen Jahren war es weit verbreitet, tatsächlich Darlehen in Schweizer Franken aufzunehmen. Dieser galt als besonders sicher und eine feste Bindung an den Euro sorgte dafür, dass kaum ein Risiko bestand. Doch 2015 hob die Schweiz diese feste Bindung überraschend auf. Folge war ein schneller Fall bei dem viele Kreditnehmer mit Fremdwährungsdarlehen leider ebenfalls mitgerissen wurden. Viele Familien verloren ihr Haus und sogar Städte, Kommunen und Gemeinden bekamen große Probleme mit der Rückzahlung.

Für Zocker mag also ein Fremdwährungsdarlehen eine geeignete Möglichkeit sein, eine besonders sichere oder sinnvolle Variante ist es aber nicht.

Eignet sich ein Mietkauf um meinen Traum zu verwirklichen?

Der Mietkauf ist eine Kombination aus einem Miet- und einem Kaufvertrag. Hierbei wird dem Mieter das Recht eingeräumt, die Mietsache nach Ablauf einer bestimmten Frist käuflich zu erwerben, die geleisteten Mietzahlungen werden in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet.

Unterschiedliche Varianten

Mietkäufe unterliegen keiner Aufsicht. Die einzige Voraussetzung: Wie bei allen Grundstücksverträgen ist zwingend die notarielle Beurkundung einzuhalten. Alle sonstigen Vereinbarungen sind Sache der Verhandlungspartner. Dies ist zwar für beide eine gute Sache, aber birgt auch enorme Fallstricke.

So kann ein Mietkauf aufgebaut sein wie ein Ratenvertrag. Der Mieter bekommt das Eigentum sofort überschrieben und zahlt die Kosten dafür durch seine monatliche Miete ab. Es gibt aber auch Verträge, bei denen das Eigentum erst bei Zahlung der letzten Rate übergeht. Je nach Vertragsgestaltung ist dann die Frage, wer für Reparaturen zuständig ist, wie im Insolvenz- oder Todesfallfall vorgegangen wird, usw. Ebenso ist zu klären, was im Sterbefall passiert. Denn schließlich sollen nicht die Erben bestimmen, wer das Haus bekommt.

Doch es gibt auch die sehr weit verbreitete Optionskauf-Variante. Hierbei wird dem Mieter ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Nach einer Laufzeit (z. B. 10 Jahre) hat er dann das Recht, das Objekt durch eine Restzahlung zu erwerben. Teile der monatlichen Miete werden beim Kauf auf den ausgemachten Kaufpreis angerechnet. Wird diese Art von einer Genossenschaft angeboten, so muss zunächst ein Genossenschaftsanteil gekauft werden. Dieser ist allerdings auch häufig in Raten zahlbar. Hat man diesen zusammen, gibt es oft noch eine Einmalzahlung, die jedoch später erstattet oder angerechnet wird. Zusätzlich zur monatlichen Miete erhält die Genossenschaft einen Sparanteil.

Aufgrund der rechtlichen Unsicherheiten und der fehlenden Regularien ist ein Mietkauf eher nicht empfehlenswert. Die teils hohen Zahlungen, die zusätzlich zur Miete anfallen werden häufig nicht verzinst. Stellt man sich eine Rendite von nur 3 % vor, könnte der Vertrag auch bei einer gesonderten Ansparung sehr gut als Eigenkapital für eine normale Finanzierung dienen. Gerade bei Genossenschaften muss man sich im Klaren sein, dass man eine geschlossene Beteiligung kauft. Mit allem, was daran hängt. Geht die Genossenschaft in die Insolvenz, hängt der Anteilseigner drin, denn er ist Mitbesitzer

Auch Verbraucherschützer lehnen im Übrigen Mietkäufe aufgrund der Gefahren ab. Und schließlich ist es leider so, dass die meisten der zum Mietkauf angebotenen Objekte einfach niemand auf herkömmlichem Wege kaufen möchte.

Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Für ein Erstgespräch und um Ihnen ein erstes Angebot unterbreiten zu können, reicht der Bank häufig eine Baubeschreibung oder ein Exposé. Dieses bekommen Sie vom Verkäufer oder Bauunternehmen. Die Fragen zu Ihrer Einkommenssituation sollten Sie auch ohne viel Vorbereitung beantworten können. Je mehr Infos Sie jedoch mitbringen, desto wahrscheinlicher wird es, dass die Bank Ihnen ein verbindliches Angebot unterbreiten kann. Für die finale Finanzierung benötigen Sie diese Dinge ohnehin, daher kann es nicht schaden, sie bereits vor dem Gespräch zu besorgen. Drucken Sie die Liste aus, Sie können einfach abhaken, was Sie bereits haben:

Erl.? Bonitätsunterlagen Wo erhältlich?
Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung Eigene Unterlagen
Lohn- / Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate und die Abrechnung vom letzten Dezember oder den letzten Einkommensteuerbescheid, alternativ: Rentenbescheid oder aktuelle Rentenberechnung Eigene Unterlagen / Arbeitgeber
Bei Selbstständigen: Aktuelle BWA, Bilanzen der letzten 2 Jahre, Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen der letzten 2 Jahre Eigene Unterlagen / Steuerberater
Bei Privatversicherten: Nachweise der Ausgaben für Kranken- und Pflegeversicherung Eigene Unterlagen
Nachweise für das Eigenkapital (auch wenn es nicht genutzt werden soll, z. B. Konto- oder Depotauszüge, Sparguthaben, Bausparguthaben etc.) Eigene Unterlagen
Unterlagen zu Nebeneinkommen Eigene Unterlagen / Arbeitgeber
Bei Vermietung: Mietverträge Eigene Unterlagen
Nachweise über weitere Ausgaben (Unterhaltszahlungen, Kreditverträge, Leasingverträge, Bürgschaften, etc.) Eigene Unterlagen
Unterlagen über abzulösende Verträge (Anschlussfinanzierung), z. B. Kontoauszüge und Jahresabrechnungen Eigene Unterlagen/Bank
Erl.? Objektunterlagen Wo erhältlich?
Baupläne, Baubeschreibung, Berechnung des umbauten Raums, Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung, Skizzen, Grundriss Architekt / Bauträger / eigene Unterlagen
Bei Neubau: Grundstückskaufvertrag oder – entwurf, Bauvertrag (-sentwurf), Kostenaufstellung, Aufstellung der geplanten Eigenleistungen Architekt / Bauträger / eigene Unterlagen / Notar
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, ggfs. Nebenkostenaufstellung (Hausgeld) EVerkäufer / Makler
Aktueller Grundbuchauszug (höchstens 3 Monate), Alternativ: Grundbuchvollmacht des Verkäufers für den Onlineabruf Verkäufer / Notar
Bei Modernisierung: Kostenvoranschläge, Angebote, Kostenaufstellung, Werkvertrag Eigene Unterlagen / Handwerker / Architekt
Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag Notar / Bauträger / Verkäufer
Objektfotos (in Farbe), Vorder- und Rückseite Eigene Aufnahmen / Verkäufer / Makler
Flurkarte / Lageplan (mit Gebäude) Eigene Unterlagen / Makler / Verkäufer / Katasteramt

Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern und wo kann ich sie abschließen?

Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, oder die ersten zehn Jahre davon vorüber sind, sollten Sie bereits jetzt darüber nachdenken, wie Sie sich Ihren Kreditvertrag im Anschluss vorstellen.

Eine Möglichkeit besteht in der einfachen Verlängerung des Darlehens bei Ihrem bisherigen Kreditgeber. In der Regel bekommen Sie ein Angebot zugesendet, kurz bevor die Zinsbindungsfrist ausläuft. Jedoch müssen Sie nicht darauf warten, denn Sie haben die Möglichkeit, bei jedem anderen Darlehensgeber eine neue Finanzierung abzuschließen. Bevor Sie jedoch eine alte Finanzierung kündigen, sollten Sie die Zusage für die Anschlussfinanzierung in der Tasche haben. Der neue Kreditgeber muss selbstverständlich eine erneute komplette Kreditprüfung und eine eigene Beleihungswertermittlung machen. Treten dabei Hinderungsgründe auf und haben Sie den alten Vertrag bereits gekündigt, könnten Probleme auftreten, wenn die Darlehensschuld beim alten Kreditgeber abzulösen ist, aber sich kein Kreditgeber findet.

Bei der Anschlussfinanzierung lohnt sich in der Regel ein Preisvergleich über das Internet ganz besonders. Das Finanzierungskonzept wird in der Regel bereits bei der Erstfinanzierung erstellt, Evtl. Bausparverträge bestehen bereits und Sie haben schon eine Vorstellung davon, wie eine Immobilienfinanzierung abläuft. Hier kann man also detaillierter auf den Preis achten und aus der Fülle vieler Angebote wählen. In der Regel ist ein Teil Ihres ursprünglichen Darlehens bereits abgezahlt, was den Beleihungsauslauf und damit die Zinsen senkt. Lassen Sie sich von unseren Spezialisten bei Kredit.de beraten!

Je früher Sie sich um den Abschluss eines neuen Vertrages kümmern, desto eher können Probleme aus dem Weg geschafft werden. Ein solcher, früherer Kreditvertrag nennt sich Forward-Darlehen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward Darlehen?

Zunächst einmal ist es ganz wichtig zu verstehen, dass es sich nicht um ein besonderes Darlehen handelt. Es kann jede gewünschte Darlehensart verwendet werden. Der Name Forward-Darlehen zeigt einfach nur auf, dass es sich um ein Darlehen handelt, welches im Voraus abgeschlossen wurde. Überlegt man es sich jedoch nach dem Vertrag noch einmal anders, und ist die Widerrufsfrist abgelaufen, hat man Pech gehabt. Der Vertrag ist gültig geschlossen worden. Besteht eine Zinsbindungsfrist, muss diese eingehalten werden. Ein variabel verzinstes Darlehen kann jedoch dennoch nach Beginn mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.

Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, oder nicht, kann so nicht beantwortet werden. Denn wie immer, kommt es darauf an, mit welcher Zinsentwicklung Sie in der Zukunft rechnen. In den meisten Fällen wird ein Forward-Darlehen abgeschlossen, wenn die Bauzinsen besonders niedrig sind. So kann man sich bereits bis zu 5 Jahren vorher eben diesen günstigen Zinssatz vertraglich zusichern lassen. Die meisten Banken bieten diese Möglichkeit jedoch nur mit drei Jahren Vorlaufzeit an. Doch Vorsicht: Da auch die Bank sich bereits jetzt auf einen Zinssatz einigen muss, werden die Risikokosten in den Zinssatz eingepreist. Jeder Monat, den Sie das Darlehen früher abschließen, kostet einen kleinen Zinsaufschlag. Wo der Punkt kommt, an dem es sich lohnt, ist demnach sehr unsicher.

Haben Sie die Möglichkeit, die Zinssätze am Markt zu beobachten (Es gibt viele Statistiken dazu im Internet), sollten Sie dies tun. Gehen dann die Zinssätze nach oben, oder zeichnet sich eine Kehrtwende ab, können Sie das Darlehen immer noch abschließen. Doch es besteht selbstverständlich die Gefahr, den optimalen Zeitpunkt zu verpassen und einen höheren Zinssatz zahlen zu müssen.

Wenn Sie ein eher sicherheitsorientierter Mensch sind, der sich nicht gern mit Finanzen beschäftigt, ist es ratsam, tatsächlich zuzuschlagen wenn der Zins niedrig ist. So müssen Sie sich um keinerlei Veränderungen mehr sorgen.

Wichtigste Voraussetzung für den Abschluss des Forward-Darlehens ist aber, dass Sie sich gut überlegt haben, wie Ihre Zukunft aussehen soll. Sollten Sie vorhaben, die Immobilie zu verkaufen, sollte auch die neue Finanzierung darauf abgestimmt sein. Sonst fällt unter Umständen die gefürchtete Vorfälligkeitsentschädigung an.

Ein Forward-Darlehen kann sogar bei der bisherigen Bank abgeschlossen werden. Allerdings muss auch hier eine erneute Kreditprüfung durchgeführt werden. Der Aufwand ist also fast genau so groß, wie bei einer Fremdbank. Sollten Sie sich jedoch für eine (durch das große Angebot meist günstigere) Fremdbank entscheiden, ist zu beachten: Die Kreditsicherheit, die Sie der bisherigen Bank zur Verfügung gestellt haben, in den meisten Fällen eine Grundschuld, oder häufig noch die Abtretung einer Versicherung, muss dann auf den neuen Gläubiger übertragen werden. Die Kosten für die Änderung im Grundbuch sind jedoch im Vergleich zu den enormen möglichen Einsparungen sehr gering und bewegen sich je nach Immobilienwert zwischen 250,- und 1200,- Euro. Bei Luxusimmobilien können die Kosten selbstverständlich auch höher ausfallen.

Dann ist die Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank die einfachste Lösung?

Die am wenigsten zeitaufwändige Anschlussfinanzierung ist tatsächlich die Fortführung des Darlehens bei der bisherigen darlehensgebenden Bank. Normalerweise wird Ihnen ein Angebot zugesendet, auf dem verschiedene Zinsbindungsfristen und damit zusammenhängend auch verschiedene Zinssätze vermerkt sind. Sie brauchen die gewünschte Variante nur anzukreuzen und unterschreiben. Schon ist die Anschlussfinanzierung gesichert.

Das hört sich wunderbar einfach an. Doch gibt es einige Knackpunkte. Zum einen haben Sie in diesem Fall keine Beratung an der Hand. Es gibt auch keinen Verhandlungsspielraum. Das Angebot steht und Sie können es nur annehmen oder ablehnen. Wenn Sie auf das Schreiben nicht reagieren, brauchen Sie jedoch keine Angst zu haben, der Kreditvertrag erlischt ja nicht. Genehmigt wurde das Darlehen bis zum Ende der Rückzahlung. Aber wenn Sie keine Zinsbindungsfrist annehmen, wird das Darlehen zu einem variablen, an den jeweiligen Marktzins angelehnten Zinssatz weitergeführt. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate. So können Sie sich in Ruhe überlegen, ob Sie die Bank wechseln möchten oder noch warten wollen. Bedenken Sie dabei aber weiterhin das Zinsänderungsrisiko!

Banken kämpfen besonders in Niedrigzinsphasen um ihr Überleben. Das bedeutet: Ist ein Kunde gesichert, kann man sich Neukunden zuwenden. Gemeint ist: Auch wenn Banken bei einem Bestandskunden keinen großen Beratungsaufwand und keine Kosten für die Kreditprüfung haben, geben Sie diese Ersparnis nicht an den Kunden weiter. Meist sind also die Angebote an die Kunden alles andere als günstig. Denn die Kreditgeber wissen auch: Kunden scheuen Arbeit. Vergleichen ist ein Aufwand und so wird der Kunde das Angebot höchstwahrscheinlich annehmen.

Doch nehmen wir einmal eine vergleichsweise kleine Restschuld von 75.000,- Euro an. Diese möchten Sie diesmal bis zum Ende festschreiben, damit eine weitere Anschlussfinanzierung nicht nötig wird. Die Bank bietet Ihnen eine zehnjährige Zinsbindung an, Zinssatz ist 1,8%. Das klingt gut, denken Sie, und es wäre nur eine Rate nötig von 683,40 Euro.

Ein Vergleich zeigt Ihnen jedoch, dass Sie bei einer anderen Bank 0,4% günstiger liegen würden. Das hört sich nicht viel an, und es würde Ihre nötige Rate nur um 13,27 Euro verringern. Auf die zehn Jahre gesehen wäre das jedoch eine Ersparnis von 1.592,35 Euro. Die Extrakosten von ca. 300,- Euro für die Abtretung der Grundschuld sind bereits bei einem so kleinen Zinsunterschied zweitrangig. Nehmen wir jetzt an, Sie bleiben auch bei der Fremdbank bei der etwas höheren Rate, wird sich die Laufzeit verkürzen. Sie sind also nicht erst nach genau 10 Jahren schuldenfrei, sondern bereits fast drei Monate früher.

Eine Beratung durch einen Kreditvermittler ist immer unverbindlich. Er wird Ihnen keine Gebühren berechnen, weder für die Beratung, noch für das Darlehen. Unsere Berater werden von der jeweiligen Bank in Form einer Provision vergütet. Diese Kosten schlägt die Bank nicht auf Ihr Darlehen auf, sondern sie werden finanziert durch die Einsparung der Beratung. Denn auch die eigenen Mitarbeiter sind teuer, und wenn ein Spezialist ihm diese Arbeit abnimmt, ist der Kreditgeber gern zu einer Vergütung bereit.

Kann ich auch einen Immobilienkredit aufnehmen, wenn ich nur renovieren möchte?

Unbedingt! Allerdings kommt es enorm auf den Umfang der Maßnahmen an. Die Darlehenssummen für Baufinanzierungen beginnen aufgrund des großen Aufwands bei den meisten Banken erst bei 25.000,- Euro. Viele möchten erst ab 50.000,- Euro wirklich tätig werden. Das ist eine große Summe, die sicherlich nicht so häufig vorkommt.

Ist jedoch die große Summe für Sie kein Problem, weil Sie Keller und Dachboden ausbauen möchten, oder weil eine alte Abstellkammer zum neuen Kinderzimmer werden soll, können Sie dafür eine Finanzierung bei Ihrer Bank beantragen. Ein Vermittler kann Ihnen ganz besonders in diesem Fall viel Arbeit ersparen, da er aufgrund seiner Erfahrung bereits die Kreditinstitute herausfiltern kann, die sich überhaupt für so ein Projekt eignen.

Handelt es sich nur um geringere Summen, beispielsweise, weil nur neue energiesparende Fenster eingebaut werden sollen, kann auch ein besonderes Modernisierungsdarlehen beantragt werden. Banken bieten hierfür häufig besonders günstige Kredite an. Der Grund dafür liegt im Verwendungszweck. Denn während Konsumkredite den Gegenwert meist verbrauchen (Wie ein Urlaub, ein Auto, Kleidung), fließt der Wert eines Modernisierungsdarlehens in Steine. Auch wenn hierfür keine Sicherheiten hinterlegt werden, also keine Grundschuld eingetragen wird, gehen Banken davon aus, dass es sich um etwas Solides handelt. Und Kunden, die in solide Werte investieren, stellen meist ein geringeres Risiko dar.

Gibt es Zuschüsse und welche kann ich beantragen?

Sowohl beim Bau, als auch bei einer Modernisierung ist es möglich, dass Sie Zuschüsse vom Staat erhalten. Die KfW haben wir Ihnen bereits vorgestellt. Doch neben dem vorgenannten zinsvergünstigten KfW-Darlehen gibt es auch die Möglichkeit, Zuschüsse zu beantragen. Auf den Internetseiten der KfW finden Sie auch dafür eine tolle Möglichkeit, Ihr Vorhaben auf Förderfähigkeit zu prüfen.

Im Falle eines besonders energiesparenden Neubaus können Sie Zuschüsse für die Baubegleitung durch einen Experten erhalten. Bei der Modernisierung gibt es verschiedene Maßnahmenpakete, die unter Umständen von der KfW durch Zuschüsse gefördert werden. Welche Pakete das sind und welche Voraussetzungen Sie dafür erfüllen müssen, können Sie mit dem Förderfinder ganz einfach herausfinden.

Doch neben der KfW gibt es noch andere Möglichkeiten, Zuschüsse zu erhalten. So legen Städte, Kommunen und Gemeinden von Zeit zu Zeit gesonderte Förderpakete auf, beispielsweise um Anwohnern an Bahngleisen besonders geräuschdämmende Fenster zu vergünstigen oder um die Fassaden der Stadt schöner gestalten zu können. Teilweise werden auch besonders Familien mit Kindern oder junge Bauherren gefördert. Informationen zu diesen lokalen Zuschüssen bekommen Sie im Internet oder bei der für Sie zuständigen Stadtverwaltung.

Eine weitere öffentliche Stelle die man auf jeden Fall prüfen sollte, ist neben der KfW auch noch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Was ist ein Nachrangdarlehen?

Wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist, obwohl eigentlich genug freies Einkommen vorhanden wäre, kann ein Nachrangdarlehen sinnvoll sein. Meist wird es bei einer anderen als der finanzierenden Bank aufgenommen. Da es im Grundbuch entweder nur nachrangig oder gar nicht eingetragen wird, kann die immobilienfinanzierende Bank das Geld als Eigenkapital anrechnen. Der Beleihungsauslauf sinkt also und dadurch wird der Zins auf die Baufinanzierung günstiger. Allerdings ist das Nachrangdarlehen dafür relativ teuer. Bevor Sie sich jedoch eine Absage nach der anderen einfangen, ist diese Variante eine sehr gute Möglichkeit. Unsere Vermittler auf Kredit.de können Ihnen sogar bei der Vermittlung eines besonders günstigen Nachrangdarlehens behilflich sein.

Was kann ich tun, wenn ich in Zahlungsschwierigkeiten komme?

Klare Antwort: Handeln! Der Hauptgrund für viele Probleme, Schulden, Pfändungen und Privatinsolvenzen ist, dass die Schuldner sich schämen und untätig der Dinge harren, die auf sie zukommen. Sollten Sie also einmal eine Rate nicht zahlen können, bitten Sie die Bank umgehend um einen Beratungstermin. Gegebenenfalls finden sich dann Lösungen, an die sie noch nicht gedacht haben.

Leider gibt es jedoch auch Kreditgeber, denen ihr persönliches Schicksal vollkommen egal ist und die Ihnen keinerlei Lösung anbieten. Dann sollten Sie, auch wenn es sich um das erste Problem dieser Art handelt, umgehend mit einem Schuldnerberater sprechen. Dieser hilft Ihnen weiter, auch wenn es noch gar kein großes Problem gibt. Doch ebendieses wird, mit etwas Glück und Sachverstand, dann auch gar nicht mehr entstehen.

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