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Die Immobilienfinanzierung

Der Kauf eines Grundstücks – mit oder ohne Haus, oder auch einer Eigentumswohnung ist in der Regel nicht aus eigenem Guthaben zu verwirklichen. Darauf zu sparen würde weitaus länger dauern als die Finanzierung, da nebenher auch noch die monatliche Miete zu zahlen ist. Gleiches gilt selbstverständlich für den Neubau. In diesen Fällen können Sie ein Darlehen bei einer Bank oder Bausparkasse aufnehmen. Doch im Gegensatz zum einfachen Ratenkredit, bestehen Immobilienfinanzierungen häufig aus mehreren Bausteinen. Daneben gibt es einiges zu beachten um auch wirklich auf der sicheren Seite zu sein. Wir möchten Ihnen hier die wichtigsten Begriffe erläutern.

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Wie viel Eigentum kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach dem geeigneten Objekt oder Grundstück machen, sollten Sie hier sicher sein, denn wenn Sie sich hier verschätzen, müssen Sie sich auf viele magere Jahre einstellen. Um einschätzen zu können, wie viel Ihr Traum kosten darf, ist zunächst wichtig zu prüfen, welche Rate Sie monatlich leisten können. Viele Kunden neigen dazu, die bisherige Kaltmiete auch als Kreditrate anzusetzen. Schließlich konnte diese bisher auch getragen werden. Doch je nach bisherigem Lebensstil kann das fatal sein.

Es gibt Menschen, die monatlich nichts ansparen. Nach dem Motto: „Ich lebe jetzt und nicht in 30 Jahren“ wird jeder Überschuss in Luxus investiert. Hier bietet sich sicherlich Einsparpotenzial. Doch auch ein geringes Einkommen kann schuld sein, wenn nebenher kein Eigenkapital angespart werden konnte.

Dann gibt es Personen, die monatlich mit eiserner Disziplin sparen, was übrig ist, aber irgendwie will das Geld nicht mehr werden. Ständig geht irgendwas im Haushalt kaputt, was ersetzt werden will - ist die Waschmaschine neu, gibt das Auto den Geist auf. Solche Menschen planen oft die bisherige Sparrate zur Kredittilgung mit ein. Doch auch im eigenen Domizil gehen Sachen kaputt, außerdem müssen nun alle Reparaturen selbst getragen werden.

Immobilienfinanzierung - Wie viel Eigentum kann ich mir leisten?

Wie ermittle ich die ideale Kreditrate?

Als erstes sollten Sie eine gründliche Haushaltsrechnung aufstellen. Das bedeutet, dass alle festen Ausgaben eines Jahres zusammengerechnet und dann durch zwölf Monate geteilt werden. Dies ist besonders wichtig, weil häufig im Januar Kosten anfallen, die nur einmal pro Jahr berechnet werden, und die unbedingt eingerechnet werden müssen.

Die Miete können Sie hier getrost unberücksichtigt lassen, dafür müssen Sie aber bei den Heizkosten beachten, dass eine größere Immobilie auch höhere Kosten verursacht. Auch für Grundsteuern sollten Sie einen Zuschlag einplanen. Außerdem, je nach Immobilienwunsch ein Hausgeld (Bei Wohnungen) oder Rücklagen für Modernisierungen (beim Eigenheim). Man sagt hier, dass ein Euro je Quadratmeter das Minimum sein sollte. Eine andere Rechnung macht jedoch mehr Sinn: Stellen Sie sich die Frage, wie lange es dauert, bis die Immobilie absolut nichts mehr wert ist, wenn man nichts daran tut. Keinerlei Renovierung oder Modernisierung. Man kommt auf eine ungefähre Dauer von 50 Jahren. Dann müsste man also eine neue Immobilie kaufen.

Nimmt man nun an, die Immobilie kostet 150.000,- Euro, käme man bei 50 Jahren auf einen Wertverlust von 3.000,- Euro pro Jahr. Dies entspräche also einer Sparrate von 250,- Euro pro Monat. Diese Summe ist gut bemessen und realistisch. Selbstverständlich kann man überall einsparen, und sicherlich kommt es auch auf Ihren persönlichen Geschmack an, wie hoch die Kosten wirklich werden. Dennoch gehört eine nicht zu geringe Summe in die Planung.

Eine ausreichende Sparrate für unvorhergesehene Ausgaben oder ein neues Auto ist ebenfalls ein Muss. Denn wie möchten Sie eine weitere Kreditrate bedienen, wenn Sie eigentlich bereits ihr komplettes frei verfügbares Einkommen für den Immobilienkredit ausgeben?

Nun ist es wichtig, die zukünftigen Lebenshaltungskosten, die Lebensmittel, Kleidung, Freizeitaktivitäten, Urlaube, etc. beinhalten, realistisch anzusetzen. Sie werden dazu neigen, einen geringeren Betrag zu veranschlagen, da Sie während der laufenden Finanzierung bereit sein werden, sparsamer und zurückhaltender zu leben und vielleicht auch auf Urlaub und andere Extras zu verzichten. Diese Betrachtung ist allerdings nicht wirklich realistisch und für Ihre Gesundheit auch nicht förderlich. Leider siegt zudem oft der Bauch über die guten Vorsätze und schon steht die neue, schöne Kaffeemaschine in der neuen, schönen Küche. Und das Girokonto ist am Limit.

Nachdem Sie die voraussichtlichen monatlichen Ausgaben kennen, können Sie diese von Ihren Haushaltseinnahmen abziehen. Bitte beachten Sie auch, dass evtl. Kindergeld oder Unterhaltszahlungen irgendwann wegfallen. Die Summe, die nun übrig bleibt, können Sie für eine Kreditrate ansetzen.

Doch noch wissen Sie nicht, wie viel ihr Traumhaus kosten darf. Hier hilft Ihnen unser Darlehensrechner gern weiter. Tasten Sie sich langsam an die Wunschrate heran. Ist Eigenkapital vorhanden, können Sie dieses noch auf die Kreditsumme aufschlagen. Doch Vorsicht: Es handelt sich um die Gesamtkosten. Darin enthalten sind dann bereits die Maklergebühr, Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten.

Wie hoch ist die monatliche Belastung bei welchem Betrag?

Eine andere Herangehensweise und einfache Möglichkeit der Überschlagsrechnung bietet die Orientierung an der Annuität. Die genaue Begriffserklärung folgt später, hier reicht es zu wissen, dass es sich um die Summe der Zahlungen für ein Jahr handelt. Bei der Überprüfung ob die Finanzierung auf gesunden Füßen steht, rechnen Banken häufig mit einer Annuität von 8%. Das bedeutet, Ihnen sollten Zins- und Tilgungszahlungen für Ihr Darlehen um ca. 8% pro Jahr möglich sein. Bei einem Darlehen von 100.000,- Euro sollten Sie also in der Lage sein, 8.000,- Euro pro Jahr zu zahlen. Bei 200.000,- Euro entsprechend das Doppelte. Monatlich ergäbe das eine Rate von 667,- bzw. 1334,- Euro. Der Grund für dieses Vorgehen liegt im Risiko der Zinsentwicklung.

Wie hoch ist die monatliche Belastung bei welchem Betrag?

Welche Zinsbindung sollte ich wählen?

Die Zinsbindung ist die Frist, während der Ihr Kreditzinssatz gleich bleibt und sich nicht verändert. Der Zinssatz, den Banken für eine Immobilienfinanzierung anbieten, hängt von vielen Faktoren ab. Die wichtigste Größe ist jedoch das allgemeine Zinsniveau. Dieses legt in Europa die Europäische Zentralbank fest. Banken wagen dann eigene Prognosen der Zinsentwicklung und nehmen einen Zinszuschlag für jedes Jahr der Zinsbindung. Lag das Zinsniveau für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung im August 2017 um die 1 – 2 % p. a., lag es noch 20 Jahre zuvor bei ca. 6,7%. Beziehen wir uns jetzt auf die im letzten Schritt angenommene Annuität von 8%, bleiben für die Tilgung des Darlehens magere 1,3% übrig. Sollte also der Leitzins im Land wieder steigen, ist eine Belastung von 8% im Jahr gar nicht mehr so unwahrscheinlich.

Eine anfängliche Tilgungsrate von 1,3% wird, auch wenn sie zunächst sehr niedrig erscheint, dennoch ausreichen, um das Darlehen innerhalb von knapp 32 Jahren abzuzahlen. Eine schnellere Tilgung führt auch zu einer schnelleren Schuldenfreiheit.

Die Wahl der richtigen Zinsbindungsdauer ist nicht leicht. Denn niemand kann die Entwicklung der Zinsen vorhersagen. Sind die Zinsen gerade niedrig, und Sie rechnen damit, dass sie steigen werden, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung wählen. Sind sie eher hoch, und Sie rechnen mit einer Senkung, ist eine kurze, oder sogar der vollständige Verzicht auf eine Zinsbindungsfrist ratsam. Bei besonders günstigen Zinsen ist es möglich, innerhalb von 10 – 20 Jahren das Darlehen vollständig abzuzahlen. Ist dies für Sie möglich, sollten Sie auch die Zinsbindungsfrist entsprechend lang wählen. Zwar ist das Darlehen dann insgesamt gesehen etwas teurer, aber Sie sind vor möglichen Zinserhöhungen geschützt und brauchen sich keine Sorgen mehr darum zu machen.

Benötigen Sie längere Zeit für die Abzahlung des Darlehens (Nur wenige Anbieter sagen mehr als 20 Jahre Zinsbindung zu), sollten Sie mit Ihrem Kreditberater über eine Absicherung der Anschlussfinanzierung sprechen. Ein Kombimodell mit einem Bausparvertrag kostet zwar ebenfalls etwas mehr, aber es kann Ihnen viele schlaflose Nächte ersparen.

Das größte Problem bei der Wahl der Zinsbindungsfrist ist also die Prognose. Selbst Wirtschaftswissenschaftler rätseln alle 6 Wochen nach der Ratssitzung der EZB darüber, ob Mario Draghi die Zinspolitik ändert, oder nicht. Wie bei allen Produkten, denn ein solches Bankprodukt ist auch ein Baufinanzierungsdarlehen, ist die eigene Präferenz und Erwartung das Entscheidungskriterium. Es gibt sicherheitsorientierte Menschen und Risikoliebhaber. Wir können Ihnen nur die Möglichkeiten und Gefahren aufzeigen, entscheiden müssen Sie selber.

Nachdem Sie die voraussichtlichen monatlichen Ausgaben kennen, können Sie diese von Ihren Haushaltseinnahmen abziehen. Bitte beachten Sie auch, dass evtl. Kindergeld oder Unterhaltszahlungen irgendwann wegfallen. Die Summe, die nun übrig bleibt, können Sie für eine Kreditrate ansetzen.

Verwechseln Sie jedoch nie die Zinsbindungsfrist mit der Kreditlaufzeit. Die Laufzeit ist immer bis zur vollständigen Bezahlung des Darlehens angelegt. Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist wird Ihnen Ihre Bank ein Zinsänderungsangebot zusenden, welches Sie einfach annehmen können. Eine erneute Bewilligung oder Überprüfung der Bonität ist nicht notwendig. An diesem Punkt haben Sie jedoch auch die Chance, sich eine andere, unter Umständen günstigere Finanzierung zu suchen.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Nun kommen wir langsam zur Planung der eigentlichen Finanzierung. Grundsätzlich gibt es Banken, die eine Baufinanzierung auch genehmigen, wenn keinerlei Eigenkapital vorhanden ist. Ratsam ist eine solche Finanzierung jedoch nicht. Um nicht alles auf ein Pferd zu setzen, sollten Sie verschiedene Bausteine einplanen.

Eine ideale Verteilung wären 25% Eigenkapital, 25% Bauspardarlehen und 50% Bankdarlehen. Doch warum ist das so und welche Auswirkungen hätte eine andere Verteilung? Diese Fragen können Sie selbst beantworten, wenn wir über den Beleihungsauslauf gesprochen haben.

Eine weitere Möglichkeit ist ein zinsgünstiges Förderdarlehen der KfW. Auch dieses erklären wir später noch ausführlich.

Immobilienfinanzierung - Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Welche Voraussetzungenn muss ich für eine positive Entscheidung erfüllen?

Jede Bank hat andere Mindestvoraussetzungen. Einige vergeben nicht einmal Kredite an ausländische Mitbürger. Allerdings nicht aus Fremdenfeindlichkeit, sondern weil teilweise die Gesetze und Bedingungen, denen Banken unterliegen so kompliziert sind, dass es den Aufwand nicht rechtfertigt.

Wir möchten uns hier nicht den Ratschlägen anderer Portale anschließen. Dass mehr Eigenkapital, besserer Verdienst und eine geringe Verschuldung eine bessere Voraussetzung darstellt und die Zusagewahrscheinlichkeit erhöhen, ist ohnehin jedem klar. Wir möchten aber auch und besonders denen Mut machen, bei denen eben nicht alles optimal ist. Zwar können auch wir nicht garantieren, dass wir in jedem Fall einen Kreditgeber für Sie finden, aber wir von Kredit.de unterstützen Sie bei Ihrem Vorhaben mit unserer ganzen Erfahrung und dem Wissen eines großen Teams.

Warum lehnt die Bank die Finanzierung ab?

Eine Ablehnung kann einige Ursachen haben. Leider bekommen Sie die Begründung von Ihrer Bank nicht mitgeteilt. Denn die Ablehnung erfolgt aus risikorelevanten Gründen. Banken möchten mit ihrer Zurückhaltung verhindern, dass Sie nur wenige störende Punkte verbessern um das Darlehen doch noch zu erhalten, ohne dass tatsächlich die Bonität gesteigert wird. Unterschiedliche Banken haben unterschiedliche Raster, die angelegt werden. Passt ein Punkt nicht, fallen Sie durch. Um nicht 30 verschiedene Gespräche mit 30 unterschiedlichen Beratern führen zu müssen, sollten Sie spätestens nach einer Ablehnung einen Darlehensvermittler ins Boot holen, der die Raster der Banken kennt und anhand Ihrer Vorgaben die für Sie optimale Bank ermittelt.

Negative Haushaltsrechnung

Um festzustellen, ob Sie die Kreditraten auch wirklich regelmäßig zahlen können, erstellen Kreditgeber eine Haushaltsrechnung. Alle Einnahmen werden zusammengerechnet und den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Doch werden hier nicht die aktuellen Daten angesetzt, sondern Pauschalen. Während Sie selbst also für Ihre Familie tatsächlich nur 500,- Euro an Lebenshaltungskosten ausgeben, berechnet die Bank einen Abzug von bis zu 1500,- Euro für eine vierköpfige Familie. Dass dann die Rechnung nicht mehr aufgeht, ist offensichtlich. Doch haben Banken nicht überall die gleichen Vorgaben, so kann das Darlehen bei einer Bank aufgrund mangelnden Einkommens abgelehnt werden, während eine andere Bank mit Ihren Angaben keinerlei Probleme hat.

Ein weiterer Punkt in der Haushaltsrechnung sind Rahmenkredite, von denen Kunden manchmal gar nichts wissen. Haben Sie zum Beispiel schon einmal Möbel auf Raten gekauft? Vielleicht brauchten Sie den Kredit gar nicht, aber die 0% Finanzierung klang so verlockend? In diesem Fall könnte es sein, dass Sie unwillentlich eine Rahmenkreditkarte dazugekauft haben. Da Sie sie nicht wollten, landete Sich vielleicht sogar im Müll oder in der Schublade. Die Bank sieht jedoch bei der Schufa-Abfrage, dass ein Rahmenkredit besteht und setzt Raten an, als würden Sie den Rahmen voll ausnutzen. Denn schließlich könnten Sie dies ja jederzeit tun.

Ebenfalls häufig vergessen, werden gegebene Bürgschaften. Diese stehen, wie ein eigener Kreditvertrag, in der Schufa und werden als Eventualverbindlichkeit voll angesetzt. Manchmal hat man auch einen Kreditvertrag als Mitantragsteller unterschrieben, aber jemand anders zahlt die Raten allein. Dennoch wird die volle Kreditrate als Ausgabe angesetzt. Auch Nachweise über das Gegenteil akzeptieren nicht alle Banken, denn das Kreditgeschäft soll möglichst schlank und ohne Extraaufwand laufen. Eine gesonderte Prüfung der Tatsachen steht dem leider allzu häufig im Wege.

Höchstalter überschritten

Einige Darlehensgeber haben ein Höchstalter, bis zu dem das Darlehen aufgenommen, oder bereits abgezahlt sein muss. Sind Sie zu alt, bekommen Sie eine Ablehnung.

Kein nachhaltiges Einkommen

Sehr häufig kommen Ablehnungen vor, weil die Bank das Einkommen für nicht nachhaltig hält. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie selbstständig sind und sich noch in den ersten drei Jahren, also in der Existenzgründungsphase befinden. Denn selbst wenn es bereits super läuft, wäre ein Einbruch möglich. Auch die Zahlung von Elterngeld wird mit Argusaugen betrachtet, denn wer garantiert denn, dass Sie nach der Elternzeit auch wieder (voll) arbeiten gehen? Gleiches gilt selbstverständlich für befristete Verträge, Ausbildungsverhältnisse und Probezeiten.

Zu wenig Eigenkapital

Ja, es gibt Banken, die auch ohne Eigenkapital finanzieren, wenn die Umstände stimmen. Fakt ist jedoch, dass die meisten Banken genau aus diesem Grund die Finanzierung ablehnen.

Negative Schufa oder schlechter Schufa-Score

Auch ein sehr kleiner, negativer Eintrag in der Schufa kann für eine Ablehnung sorgen. Bei einem Großteil der Banken ist das sogar ein absolutes KO Kriterium. Auch wenn es sich nur um 20,- Euro für eine strittige Telefonrechnung handelt.

Doch auch eine strahlendweiße Schufa-Auskunft kann zu einer Ablehnung führen. Nämlich dann, wenn der Schufa-Score zu niedrig ist. Die Schufa hält sich leider sehr bedeckt, wie der Score zustande kommt, aber für die Ursachenforschung sollten Sie dennoch eine Schufa-Eigenauskunft anfordern um unbekannte, negative Einträge ausschließen zu können.

Schlechter bankinterner Score

Wenn Sie bei Ihrer eigenen Hausbank angefragt haben, kann auch ein bankinterner Score zu einer Ablehnung geführt haben. Denn ähnlich wie die Schufa, unterhält auch die Bank ein ständiges Rating-System. Dieses wird stark von Ihrem Konto- bzw. Zahlungsverhalten beeinflusst. Wenn Sie Ihren Dispo in Anspruch nehmen, passiert nicht viel, überziehen Sie jedoch das Konto auch nur einen Cent darüber hinaus, kann das eine Verschlechterung Ihres persönlichen Scores zur Folge haben. Denn schließlich halten Sie sich nicht an den vereinbarten Rahmen.

Auch Rücklastschriften mangels Deckung oder Abbuchungen von Inkassounternehmen werfen ein schlechtes Bild auf Ihre Zahlungsmoral. Und bevor die Bank ein Risiko mit Ihnen eingeht, verzichtet sie lieber auf das Geschäft.

Einwände gegen das Objekt

Einige Darlehensgeber haben strenge Vorschriften, welche Objekte finanziert werden, und welche lieber nicht. So gibt es Banken, die kategorisch Fertighäuser ausschließen oder nur solche Bauten, die über bestimmte Zertifikate verfügen. Auch könnte es sein, dass eine bestimmte Region einfach nicht finanziert werden soll, z. B. in der Nähe eines Kohleabbaugebietes. Auch ein zu hohes Gebäudealter, zu hohe Grundstückskosten oder ähnliches können zu einer Ablehnung führen.

Unsere Spezialisten von Kredit.de finden für Sie die richtige Bank, damit Sie Ihren Traum jetzt verwirklichen können und nicht erst in einigen Jahren.

Wie lange dauert es bis zur Auszahlung?

Von Antragseingang bis zur Auszahlung des Darlehens sollten Sie mindestens 4 Wochen einplanen. Zwar kann es wesentlich schneller gehen, aber einige Unterlagen müssen vom Notar eingeholt werden, andere benötigen ein Gutachten der Bank und wieder andere müssen von Versicherungen bestätigt werden.

Sicher ist: Je mehr Unterlagen Sie beim Gespräch mitbringen, desto detaillierter fällt bereits der Kreditantrag aus. Nachfragen und Nachforderungen von Unterlagen werden so eher selten. Stellen Sie den Antrag ruhig so früh wie möglich und sprechen Sie mit dem Berater ausführlich über die notwendige bereitstellungszinsfreie Zeit.

Ist der Effektive Jahreszins wirklich so wichtig?

Eine Antwort auf diese Frage ist leicht:

Jein!

„Das ist gemein“, werden Sie jetzt denken. Aber die Frage ist tatsächlich nicht so einfach zu beantworten. Nehmen Sie zwei exakt gleiche Darlehen, gleiche Höhe, gleiche Laufzeit, gleiche Zinsbindungsfrist und die gleiche Rate, dann können Sie durch die Angabe des effektiven Jahreszinses sehr gut vergleichen. In diesem Zinssatz sind nämlich bereits alle Kosten, die evtl. gesondert anfallen, sowie die Buchungsunterschiede der Banken.

Wenn Sie jedoch unterschiedliche Konstellationen vergleichen, vielleicht sogar noch ein Bauspardarlehen hinzukommt, wird es wirklich schwierig. Denn nehmen wir einmal an, Sie haben bei einer Finanzierungsvariante einmalige Kosten von 500,- Euro. Wenn Sie dann eine Laufzeit von 20 Jahren haben, wird dies den effektiven Jahreszins kaum beeinflussen, da die 500,- Euro auf die 20 Jahre aufgeteilt werden können. Ist die Laufzeit aber nur 3 Jahre, wird dies den Effektivzins enorm in die Höhe treiben.

Die beste Variante, auch wenn es erst einmal etwas aufwändiger ist, ist die Berechnung der Gesamtkosten in Euro. Helfen kann Ihnen ein guter Zinsrechner aus dem Internet, der Ihnen alle wichtigen Daten ausgeben kann. Das nimmt vielleicht einmal 60 - 90 Minuten in Anspruch, aber dafür können Sie unter Umständen viele tausend Euro sparen. Wenn Sie einen Finanzierungsberater an Ihrer Seite haben, können Sie auch ihn sicher um Hilfe bitten.

Wie vergleiche ich richtig?

Wer beim Vergleich von Darlehenskonditionen nur auf den Zinssatz schaut, zahlt unter Umständen drauf. So sollten Sie sich zuerst darüber im Klaren sein, was ihnen wichtig ist. Gleichbleibende oder sinkende Raten, kostenlose Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, eine Absicherung für die Restschuld oder andere Punkte. Erwarten Sie vielleicht in ein paar Jahren eine Zahlung aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft? Was soll dann mit dem Darlehen geschehen? Erst wenn Sie diese Punkte geklärt haben, sollten Sie auf die Preise schauen. Scheuen Sie sich nicht, ihrem Beraten Fragen zu stellen! Dies ist der häufigste Grund für Unwohlsein bei Kunden. Viele scheuen sich, zuzugeben, dass sie von Finanzen keine Ahnung haben. Aber es geht um Ihr Leben und um viele Jahre der Verpflichtung. Stellen Sie jede noch so unwichtige Frage, auch ein guter Berater weiß vielleicht nicht alles sofort, aber er besorgt ihnen die Antwort.

Bekomme ich auch ohne Eigenkapital ein Immobiliendarlehen?

Auch ohne Eigenkapital haben Sie Chancen auf die Finanzierung einer Immobilie. Zwar winken die meisten Banken ab, doch Ausnahmen bestätigen die Regel. Ein solches Darlehen nennt sich „Vollfinanzierung“, manchmal auch 120% Finanzierung genannt. Denn inklusive der Kaufnebenkosten sind schnell 120% des Beleihungswertes erreicht.

Doch sollten Sie sich ganz klar, deutlich und ohne Ausreden fragen, warum es bisher nicht möglich war, Eigenkapital anzusammeln. Waren es unvorhersehbare Ausgaben, müssen Sie möglichst realistisch einschätzen, ob solche Kosten nicht auch in Zukunft anfallen könnten. Im Eigenheim vielleicht noch eher, als im Mietobjekt. Wer zahlt Ihnen die Dachreparatur, falls es reinregnet? Könnten Sie eine zusätzliche Kreditrate ebenfalls leisten? Könnten Sie die laufenden Kosten weiterhin tragen, wenn aufgrund längerer Krankheit ein Teil des Einkommens wegbricht?

Von Kunden hört man immer wieder Sätze wie: „Meine Kosten hätte ich auch ohne Eigenheim, ich zahle ja jetzt auch die Miete:“ Das ist korrekt. Doch die Mietschulden, die sich eine Zeit lang ansammeln sind nichts im Vergleich zu dem Schuldenberg, der nach einer Zwangsversteigerung übrig bleibt. Und die Zusatzkosten die auf Eigentümer zukommen, sei es weil die Stadt die Straße erneuert, weil der Rasenmäher den Geist aufgibt oder der Keller überschwemmt ist, können einer knappen Finanzierung den Todesstoß versetzen.

Auch die Gefahr der Zinserhöhung nach dem Zinsbindungsende wird extrem unterschätzt. Besprechen Sie die möglichen Folgen bereits vor Vertragsschluss und prüfen Sie mögliche Absicherungen.

Immobilienfinanzierung - Was wird finanziert?

Was wird finanziert?

Grundsätzlich werden alle mit dem Kauf oder Bau zusammenhängenden Kosten finanziert. Bis zu einem geringen Grad können sogar andere Kredite mit abgelöst werden. Dies hilft vor allem dabei, die monatliche Belastung so gering wie möglich zu halten. Ob es jedoch sinnvoll ist, ein Darlehen für ein Auto, welches vielleicht 7 Jahre gefahren werden kann in ein Darlehen über 30 Jahre einzurechnen, sei mal dahingestellt. Doch es kann helfen, die regelmäßigen Kosten zu verringern.

Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Für ein Erstgespräch und um Ihnen ein erstes Angebot unterbreiten zu können, reicht der Bank häufig eine Baubeschreibung oder ein Exposé. Dieses bekommen Sie vom Verkäufer oder Bauunternehmen. Die Fragen zu Ihrer Einkommenssituation sollten Sie auch ohne viel Vorbereitung beantworten können. Je mehr Infos Sie jedoch mitbringen, desto wahrscheinlicher wird es, dass die Bank Ihnen ein verbindliches Angebot unterbreiten kann. Für die finale Finanzierung benötigen Sie diese Dinge ohnehin, daher kann es nicht schaden, sie bereits vor dem Gespräch zu besorgen. Drucken Sie die Liste aus, Sie können einfach abhaken, was Sie bereits haben:

Erl.?

Bonitätsunterlagen

Wo erhältlich?

Personalausweis oder Reisepass mit MeldebescheinigungEigene Unterlagen
Lohn- / Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate und die Abrechnung vom letzten Dezember oder den letzten Einkommensteuerbescheid, alternativ: Rentenbescheid oder aktuelle RentenberechnungEigene Unterlagen / Arbeitgeber
Bei Selbstständigen: Aktuelle BWA, Bilanzen der letzten 2 Jahre, Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen der letzten 2 JahreEigene Unterlagen / Steuerberater
Bei Privatversicherten: Nachweise der Ausgaben für Kranken- und PflegeversicherungEigene Unterlagen
Nachweise für das Eigenkapital (auch wenn es nicht genutzt werden soll, z. B. Konto- oder Depotauszüge, Sparguthaben, Bausparguthaben etc.)Eigene Unterlagen
Unterlagen zu NebeneinkommenEigene Unterlagen / Arbeitgeber
Bei Vermietung: MietverträgeEigene Unterlagen
Nachweise über weitere Ausgaben (Unterhaltszahlungen, Kreditverträge, Leasingverträge, Bürgschaften, etc.)Eigene Unterlagen
Unterlagen über abzulösende Verträge (Anschlussfinanzierung), z. B. Kontoauszüge und JahresabrechnungenEigene Unterlagen/Bank

Erl.?

Objektunterlagen

Wo erhältlich?

Baupläne, Baubeschreibung, Berechnung des umbauten Raums, Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung, Skizzen, GrundrissArchitekt / Bauträger / eigene Unterlagen
Bei Neubau: Grundstückskaufvertrag oder – entwurf, Bauvertrag (-sentwurf), Kostenaufstellung, Aufstellung der geplanten EigenleistungenArchitekt / Bauträger / eigene Unterlagen / Notar
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, ggfs. Nebenkostenaufstellung (Hausgeld)Verkäufer / Makler
Aktueller Grundbuchauszug (höchstens 3 Monate), Alternativ: Grundbuchvollmacht des Verkäufers für den OnlineabrufVerkäufer / Notar
Bei Modernisierung: Kostenvoranschläge, Angebote, Kostenaufstellung, WerkvertragEigene Unterlagen / Handwerker / Architekt
Bei Erbbaurecht: ErbbaurechtsvertragNotar / Bauträger / Verkäufer
Objektfotos (in Farbe), Vorder- und RückseiteEigene Aufnahmen / Verkäufer / Makler
Flurkarte / Lageplan (mit Gebäude)Eigene Unterlagen / Makler / Verkäufer / Katasteramt