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Vorlasten

Wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, hat der Grundschuldgläubiger ein Pfandrecht am Grundstück. Dieses wird normalerweise als Sicherheit für ein Darlehen vereinbart. Wenn jetzt der Kunde ein weiteres Darlehen bei einer anderen Bank beantragt, wird der Kreditgeber überprüfen, ob bereits Vorlasten bestehen.

Wenn nun der zweite Kreditgeber ebenfalls Grundschulden eintragen lassen möchte, würde im Falle einer Versteigerung der vorrangige Gläubiger zuerst bedient werden.

Normalerweise wird der ermittelte Beleihungswert mit den bereits bestehenden Vorlasten abgeglichen und somit geprüft, ob im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners der Verkaufserlös sowohl für die Vorlasten, als auch für die eigenen Forderungen ausreicht.

Wird der Beleihungsauslauf geprüft, was besonders bei der Feststellung wichtig ist, ob es sich noch um einen Realkredit (bis 60% Beleihungsauslauf) handelt, müssen ebenfalls alle Vorlasten eingerechnet werden. Es ist also unwichtig, ob ein zweiter Kredit nur 10% des Gesamtwertes ausmacht, wenn die Vorlasten bereits 70% betragen.

Wertmindernde Vorlasten

Allerdings kann es auch Vorlasten geben, die nicht in Euro zu bewerten sind. Diese sind dann nicht in Abteilung III, sondern in der Abt. II eingetragen. Dies können z. B. ein Wohnungsrecht oder eine Dienstbarkeit, evtl. auch ein Nießbrauchsrecht sein. Solche Rechte mindern den Wert eines Grundstücks und führen somit zu einem geringeren Beleihungswert und in der Folge zu einem höheren Beleihungsauslauf. Denn wer möchte schließlich ein Haus zum normalen Verkehrswert kaufen, wenn der Vorbesitzer eine Einliegerwohnung bis zum Tode bewohnen darf?

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