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Grundschuld

Die Grundschuld bezeichnet das dingliche Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines Geldbetrags zu verlangen und ist neben der Hypothek eins der beiden Grundpfandrechte. Wird die Zahlung verweigert oder ist sie nicht möglich, erlangt der Grundschuldgläubiger das Verwertungsrecht.

Eine Grundschuld ist ein abstraktes Recht, d. h. sie ist nicht an eine Forderung gebunden und davon unabhängig. So kann sie immer wieder für neue Forderungen aufleben. Dies geschieht in der Regel einfach durch eine neue Sicherungszweckerklärung. Man unterscheidet zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld.

Zweck einer Grundschuld

Wenn ein Kreditgeber im Grundbuch eine Grundschuld eintragen lässt, so erwirbt er damit das Recht, bei einer Verwertung des Grundstücks den Erlös bis zur Höhe der eingetragenen Grundschuld einzustreichen um damit die Kreditschuld zu begleichen. Da durch eine Zahlungsverzögerung neben der Kreditschuld auch Zinsen und Gebühren auflaufen können, wird meist nicht nur der Kreditbetrag als Grundschuldhöhe eingetragen, sondern zudem ein fester Prozentsatz für die Nebenkosten angesetzt. In der Regel sind dies 15 – 18% p.a. Die mögliche Sicherung erstreckt sich also über den eigentlichen Grundschuldbetrag hinaus.

Entstehung und Übertragung

Die Entstehung der Grundschuld geschieht durch Einigung und Eintragung. Durch die Abstraktheit entsteht die Buchgrundschuld direkt mit der Eintragung. Die Briefgrundschuld allerdings erst mit der Übergabe des Grundschuldbriefs. Die Übertragung der Grundschuld ist ebenfalls unterschiedlich. Eine Buchgrundschuld wird abgetreten und die Abtretung muss im Grundbuch eingetragen werden. Die Briefgrundschuld kann durch eine einfache schriftliche Abtretung und die Übergabe des Grundschuldbriefes oder durch eine formfreie Abtretung mit Übergabe des Briefes, dann jedoch mit Eintragung ins Grundbuch übertragen werden.

Ansprüche im Innen- und Außenverhältnis

Im Außenverhältnis ist der eingetragene Sicherungsnehmer uneingeschränkt der Grundschuldgläubiger. Er ist also im Falle einer Versteigerung der alleinige Berechtigte am Erlös bis zur Höhe der Grundschuld nebst evtl. vereinbarten Zinsen. Im Innenverhältnis ist er jedoch nur Inhaber eines fiduziarischen (treuhänderischen) Rechts. Dies schränkt wiederum das Recht des Kreditgebers ein. Die Bank hat nur ein eingeschränktes Verwertungsrecht, darf also ihre Rechte nur bis zum offenen Kreditbetrag geltend machen. Hat der Kreditnehmer bereits Teile des Darlehens abbezahlt, sinkt im Innenverhältnis die Grundschuld. Außerdem muss nach der vollständigen Tilgung der Forderung die Löschung der Grundschuld bewilligt werden (öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung). Diese muss dann aber nicht zwangsläufig durchgeführt werden. Doch Vorsicht: Wenn Sie eine Löschungsbewilligung der Bank haben, die bereits älter ist, könnte es sein, dass für die endgültige Löschung eine neue, aktuellere Bewilligung vorgelegt werden muss. Für die Ausstellung einer solchen verlangen die Banken in der Regel eine Gebühr, da ja bereits eine Löschungsbewilligung ausgestellt worden war.

Eintragung nur mit einer Grundschuldbestellungsurkunde möglich

Für die Eintragung der Grundschuld muss eine Grundschuldbestellungsurkunde eingereicht werden. Diese muss in der Regel notariell beglaubigt werden, es sei denn, die Grundschuld enthält keine Zwangsvollstreckungsklausel. In dem Fall reicht die öffentliche Beglaubigung.

Eine Ausnahme stellt die Eigentümergrundschuld dar. Es gibt hierfür verschiedene Möglichkeiten der Entstehung. Außerdem muss sie nicht zwangsläufig eingetragen werden. Sie entsteht automatisch sobald die Forderung vollständig beglichen ist.

Verwertung

Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung ist immer ein vollstreckbarer Titel. Ist allerdings bereits bei der Grundschuldbestellung eine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung eingeräumt worden (Zwangsvollstreckungsklausel), so gilt dies bereits als Titel, es darf also bei Zahlungsverzug und eingehaltenem Mahnverfahren direkt in das Grundstück vollstreckt werden. Dies ist auf dreierlei Weise möglich:

  1. Verkauf der Immobilie (freihändig) (Verkauf direkt durch Annoncen oder Makler)

  2. Zwangsversteigerung (nach Antrag beim Amtsgericht)

  3. Zwangsverwaltung (durch Stellung eines Zwangsverwalters. Dieser nutzt dann die laufenden Einnahmen nach Abzug der Kosten für die Befriedigung der Gläubiger. Hierbei ist ebenfalls die Rangfolge einzuhalten).

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