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Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist eine Sparanlage, mit der das Recht auf einen Bausparkredit einhergeht. Wurde er in früheren Zeiten tatsächlich nur für den Kauf oder den Bau von Wohneigentum verwendet, wird er heute häufig auch für Renovierungen, Umbau oder andere Dinge rund ums Wohnen eingesetzt. In der Regel übernehmen Banken den Vertragsabschluss und die Beratung Ihrer Kunden.

Bausparkassen sind keine Banken

Um zu verstehen, wie Bausparverträge funktionieren muss man zunächst verstehen, woher Bausparkassen kommen.

Bereits im alten England schlossen sich Menschen zu einem Kollektiv zusammen um gemeinsam Wohneigentum zu schaffen. Da ein Hausbau sehr teuer ist und nicht auf einen Schlag bezahlt werden kann, hat man eben gemeinsam daran gearbeitet, dass zumindest einige Mitglieder des Kollektivs bereits bauen konnten, bevor die ganze Summe angespart war.

Das ist einfacher zu verstehen, wenn wir einmal annehmen, es schließen sich 10 Mitglieder zusammen. Jeder von Ihnen bräuchte allein 10 Jahre um die benötigte Summe anzusparen. Wenn nun jedoch alle gemeinsam sparen, ist die Summe für das erste Haus bereits nach 1 Jahr angespart und ein Vertrag wird zugeteilt. So kann das erste Haus gebaut werden. Der neue Immobilienbesitzer spart nun nicht mehr, sondern zahlt das gewährte Darlehen zurück. Nach 2 Jahren kann das zweite Haus gebaut werden usw.

Die ersten derartigen Gemeinschaften bestanden tatsächlich aus einer festen Anzahl Mitglieder. Sobald alle Ihren Bau finanziert und zurückgezahlt hatten, wurden die Gruppen geschlossen.

Heutige Gesellschaften wurden ohne feste Mitgliederzahl oder Laufzeit gegründet. Das Prinzip funktioniert jedoch weiterhin ähnlich. Einige Mitglieder sparen noch, andere bezahlen bereits ihr Darlehen zurück.

Die Konditionen sind festgelegt

Bereits beim Abschluss des Vertrages werden sämtliche Konditionen festgelegt. Dazu gehören die Abschlussgebühr, der Guthabenzinssatz, der Darlehenszinssatz, Kontoführungsgebühren und Mindesttilgungsrate.

Höchstmögliche Flexibilität

Sie können beim Abschluss des Vertrages zwar Berechnungen anstellen, wie sich der Vertrag voraussichtlich entwickeln wird, wenn Sie bestimmte Sparraten leisten. Aber Sie sind nicht verpflichtet, diese auch zu zahlen. Sie sind vollkommen frei in der Höhe und Häufigkeit Ihrer Ansparung, Meist wird nur eine Mindestrate von 5 Promille der Bausparsumme PRO JAHR gefordert, da ansonsten der Vertrag von der Bausparkasse aufgelöst wird. In den allgemeinen Bedingungen wird nämlich meist vereinbart, dass ein Kündigungsrecht seitens der Bausparkasse besteht, wenn der klare Sinn und Zweck des Bausparens vom Kunden scheinbar nicht eingehalten wird. Und wenn Sie nicht einzahlen, wäre dies der Fall.

Außerdem ist es nicht ratsam, die Sparraten zu niedrig zu wählen, denn damit verlängert sich auch die Zeit bis zur Zuteilung des Vertrages. Zahlen Sie hingegen mehr ein, wird der Vertrag schneller in die Zuteilung kommen.

Die Zuteilung

Wann ein Vertrag zugeteilt wird, also Sie über das Darlehen verfügen dürfen, hängt von der sogenannten Bewertungszahl ab. Diese berechnet sich aus dem Verhältnis von Bausparsumme zu Anspargrad und Dauer.

Nehmen wir einmal an, Sie müssen 50% Anspargrad erfüllen. Sie zahlen also in Ihren 30.000,- Euro Bausparvertrag 15.000,- Euro ein, die Sie vom Sparkonto abheben. Der Vertrag wäre dann noch nicht zuteilungsreif, da das Kapital zunächst einige Zeit liegen muss.

Zahlen Sie jedoch monatlich eine Rate ein, zählt auch die Dauer die jede einzelne Rate auf Ihrem Bausparkonto liegt in die Bewertung hinein. Dennoch wäre die Zuteilung frühestens erreicht, wenn auch die 50% angespart wären.

Ein Bausparvertrag kann sich besonders bei niedrigen Marktzinsen lohnen

Zu Zeiten in denen ein Darlehen bei der Bank besonders günstig ist, meinen die meisten Menschen, ein Bausparvertrag lohne sich nicht. Doch das Gegenteil ist der Fall. Gerade wenn der Zins besonders tief ist, besteht eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass er in den nächsten Jahren steigt. Schließlich schließt man einen Bausparvertrag für eine sehr lange Zeit ab. Und wenn dann der Baukredit bei der Bank teuer ist, haben Sie bereits günstig vorgesorgt.

Als Sparprodukt mit staatlicher Förderung nutzbar

Da Sie das Bauspardarlehen nicht abrufen müssen, können Sie den Bausparvertrag auch als reine Sparanlage nutzen. Ob sich das lohnt ist allerdings fraglich. Erstens haben Verträge meist einen festen Guthabenzins, der nicht mitsteigt, wenn die Zinsen auf dem Sparkonto steigen (es gibt Ausnahmen), und zweitens sind die Zinsen beim Bausparen zwar etwas höher als bei Sparkonten, rechnet man aber die Abschluss- und die Kontoführungsgebühr dagegen, lohnt es sich eher, eine andere Spar Form zu wählen.

Es gibt jedoch Ausnahmen. Denn der Staat fördert Bausparverträge doppelt.

Die erste Möglichkeit ist der typische VL-Vertrag. Viele Arbeitgeber zahlen ihren Mitarbeitern die sogenannten Vermögenswirksamen Leistungen. Diese müssen lt. Gesetz in einen förderfähigen Vertrag eingezahlt werden. Neben anderen Sparvarianten, zum Beispiel Wertpapiersparverträgen, darf hier auch ein Bausparvertrag gewählt werden. Der Zuschuss vom Staat in Form der Arbeitnehmersparzulage beträgt hier 9% auf Ihre jährliche Sparleistung, höchstens aber 43 Euro pro Jahr. Haben Sie neben dem Bausparvertrag noch einen Wertpapiersparvertrag, können Sie auch dafür die Arbeitnehmersparzulage (hier sind es höchstens 80,- Euro pro Jahr) beantragen.

Die zweite Möglichkeit ist die Förderung durch Wohnungsbauprämie. Diese wird allerdings ausschließlich für die Anlage in Bausparverträge gezahlt. Die Höhe richtet sich auch hier nach der jährlichen Einzahlung und beträgt 8,8% pro Jahr, jedoch höchstens 45,- Euro für Alleinstehende und 90,- Euro für Verheiratete.

Für beide Möglichkeiten gelten Einkommensgrenzen und Vorgaben, die einzuhalten sind, sonst wird die Prämie zurückgefordert. Wenn Sie jedoch die Voraussetzungen erfüllen, kann dies, zusammen mit dem Zuschuss vom Arbeitgeber, eine lohnende und dabei sichere Alternative zum herkömmlichen Sparkonto sein.

Doch auch in der Rückzahlungsphase gibt es die Zuschüsse, so hilft Ihnen der Staat beim Hausbau.

Kündigung des Vertrages

Sie können den Vertrag in der Sparphase jederzeit unter Einhaltung einer 3 monatigen Kündigungsfrist kündigen. Auch die sofortige Kündigung ist möglich, jedoch berechnet Ihnen die Bausparkasse in diesem Fall eine Kündigungsgebühr. In der Regel ist der Abzug jedoch recht klein. Beachten Sie jedoch, dass bei einer Kündigung bereits gewährte staatliche Förderungen zurückgefordert werden können.

Die Rückzahlung Ihres Bausparkredits können Sie jederzeit in beliebiger Höhe vornehmen. Eine einzuhaltende Zinsbindungsfrist gibt es nicht.

Freie Auswahl nach der Zuteilung

Haben Sie es geschafft, den Vertrag in die Zuteilungsphase zu bekommen, haben Sie viele Möglichkeiten:

  • Abrufen des Guthabens und Antrag auf das Darlehen

  • Abrufen des Guthabens und Verzicht auf das Darlehen

  • Einfach weitersparen (hier sollten Sie nicht zu viel ansparen, da die Bausparkasse sonst den Zweck des Vertrages als nicht mehr gegeben sieht, dies lohnt sich nur, wenn Sie einen hohen Sparzins bekommen)

  • Den Vertrag liegen lassen, bis das Darlehen benötigt wird

  • Nur das Darlehen beantragen und das Guthaben in einen neuen Vertrag übertragen (dies bietet sich an, wenn Sie in einigen Jahren erneut ein Darlehen benötigen. So brauchen Sie nichts mehr ansparen und wissen ganz sicher, wann das Darlehen zugeteilt wird)

  • Vertragssumme erhöhen und weitersparen (geht nicht bei allen Tarifen)

Die ideale Bausparsumme gibt es nicht

Wie hoch sollte nun Ihr Bausparvertrag sein? Dies ist abhängig vom Einsatzzweck und von den möglichen Tarifen Ihrer Bausparkasse.

Können Sie den Vertrag beispielsweise bei Bedarf in kleinere Verträge teilen, kann sich eine besonders hohe Bausparsumme anbieten. So haben Sie quasi für viele kleinere Kredite zu einem günstigen Zinssatz vorgesorgt, die Sie bei Umzug oder Renovierung schnell in der Zuteilung hätten. Allerdings ist hier die Abschlussgebühr dann auch höher.

Möchten Sie den Vertrag nur zum Sparen, sollten Sie eine kleinere Summe wählen, damit schnell zugeteilt werden kann und die staatlichen Prämien nicht verloren gehen.

Ihrer Familie etwas Gutes tun

Ein Bausparvertrag kann bei den meisten Bausparkassen gegen eine Gebühr an andere Personen übertragen werden. Manchmal sogar kostenlos innerhalb der Familie.

Eine nette Variante ist diese:

Ein Ehepaar hat einen Geldbetrag frei, der erst in einigen Jahren benötigt wird. Es schließt einen Bausparvertrag über 50.000,- Euro ab und zahlt die erforderliche Mindestansparsumme zzgl. Abschlussgebühr in einen Bausparvertrag ein. Nach 5 Jahren ist der Vertrag zuteilungsreif und wird geteilt in zwei kleinere Verträge. Diese werden nun an die beiden Kinder übertragen, die ihren Eltern das Guthaben für ihre eigenen Zwecke zurückgeben, aber das günstige Darlehen der Bausparkasse beantragen können.

Solcherlei Varianten und Möglichkeiten gibt es viele, da es beim Bausparvertrag unheimlich viele Ausgestaltungen gibt.

Wenn Sie überlegen, wie Sie Ihren Vertrag für Ihre Zwecke am besten nutzen können, sprechen Sie mit Ihrem Bausparberater über die Möglichkeiten. Dieser kann ebenfalls Berechnungen zur Zuteilungszeit, Sparraten etc. für Sie durchführen.

Riester-Förderung

Eine dritte Fördermöglichkeit seitens des Staates besteht in der Riester-Förderung. Da hierfür sehr enge gesetzliche Vorgaben eingehalten werden müssen, sollten Sie sich vor dem Abschluss eines Wohnriester-Vertrages sehr genau informieren und beraten lassen. Dies gilt insbesondere wenn es um die Darlehensbeantragung und Rückzahlung geht. Auch hier haben Sie beim Bausparvertrag viele Möglichkeiten, aber auch enge Grenzen zu beachten. Wie bei allen Riester-Verträgen gilt auch beim Bauspar-Riester die nachgelagerte Besteuerung, was sich hier etwas komplizierter gestaltet, da es keine Rente gibt, die man versteuern könnte.

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